今の家賃でいくらの家が買える？

ネットで住宅ローンの金利を調べている時に
Yahoo！不動産で面白いローンシュミレーションを偶然見つけました。

■Yahoo！不動産　住宅ローンシュミレーション

このシュミレーションの面白いところは
「今の家賃でいくらの家が買えるか？」
という視点と
「あの家は月々いくらで買えるか？」
という違う角度からの視点で
感覚的にローンシュミレーションが出来るところです。

大まかな住宅ローン金利設定や
返済年数
ボーナス時に加算する金額等も変更する事が出来るようになっています。

そのシュミレーションで出てきた
「借りられそうな金額」の算出をするのと同時に、
買えそうな物件までも提示していただけるという
とっても面白いサイトになっています。

早く知っていれば、自分もこれやってみたかったな・・・・

もっと詳細なローン返済のシュミレーションをしたい方は、
「物件を探す前に資金計画をたてる」の章で紹介した
シュミレーションサイトを活用すると良いと思います。

なにはともあれ己を知る

事が先決ですね。

【照明】プチリフォーム

マンションを購入した当時は
全室のクロスの張替え+畳の表替え
を行って入居しましたが、大掛かりなリフォームはそうそう出来ないので
雰囲気を変えるのにはインテリアなどをちょこちょこ変えるのが一番。

LDKの照明器具は「平凡だな～」っとずっと気になっていたので
ここは一つ新しい照明器具に変更することにしました。

私は千葉県内に住んでいるので、照明を売っていそうな場所に
週末ごとに旦那を引き連れて右往左往。
決めるまで２週間ぐらいかかりました。

我が家はLDKが凡そ１０畳ですが
基本的にマンションのLDは

ダイニングテーブルを置く+ソファーを置く

という間取りで構成されているため
部屋の中心には引掛けシーリング（照明をつけるための金具）は無く、
部屋に２箇所引掛けシーリングがついています。
その為、仮に１０畳用の照明を購入したとしても
もう一箇所の所にも何か器具を付けないと
一番端が暗くなってしまいます。

うちはそもそもダイニングテーブルを使わない家庭なので
中心に引掛けシーリングが有ってくれると非常に助かるのですが、
多分にもれず、一般的な仕様の為２箇所照明を設置しないといけません。

色々と悩んだ挙句
選んだ照明器具はこちら↓


シーリングファン付きシャンデリア型の照明器具です。
購入価格は3万円台・蛍光灯・リモコン付き。
取り付けは自分たちで行いました。


引掛シーリングは上記のタイプの物が天井についているなら
問題なく取り付けることが出来ますが、
横にペコンと羽のような出っ張りが無いタイプのシーリングだと
天井に穴を開ける作業が必要になるかもしれません。
（私が購入したタイプはそうでした。）

自分たちで取り付ける際
羽+照明器具の重みがかなり有るので
女性一人での取り付けは少々危険です。
男性でも慣れてない人がやると時間がかかるので
なるべく２人で行うと良いと思います。

ちなみに我が家は２人で１時間程度かかりました。
（説明書読んだり、梱包開けたりの時間も含む）

売っていた場所では
この手の思い照明器具は出張で取り付けもしてくれるケースが多いですが、
概ね8000円前後って所ですね。
やっていただいたほうがキレイで早いことは言うまでもありません。

因みに、このたび照明を購入するにあたり
行ったりして参考にしたお店はこんな所でした。
・IKEA
　照明器具はシンプルなものが多い。ちなみにシーリングファンは無かったです。
・スーパービバホーム新習志野店
　照明器具の種類は意外と多かったです。若干オシャレさには欠けるか？
・Ampouleららぽーと船橋
　かわいらしいペンダントライトやスポットライトが豊富。
　楽天にもAmpouleサイトがあります。
・東京インテリア
　今回我が家はこちらで購入しました。シーリングファン付き照明とスポットライトは豊富。
　照明以外の家具を探している方は特にお勧めのショップです。
　楽天にも東京インテリア家具サイトがあります。

マンションの管理について

賃貸にずっと住んでいると、「自治会」だの「組合」だの
そういう地域ぐるみの組織には普段殆どかかわりが無いですが
自分の自宅ともなると、こういう組織に大なり小なりかかわりを持つようになります。

それに、しっかり月々の金額に「修繕費・管理費」を取られているのですから
無視できない事柄ですよね。

中古マンションを探している最中にも思ったのですが、
同じ地区年数でも見た目や廊下の綺麗さなど
10年以上もたってくるとそこそく差が出てきます。
新築マンションだと、新しい部材をつかってるし
その時に流行している設備なども一通り入っているので気になりませんけどね。

私は今のマンションに引越をしてきて最初に気に入ったのは
管理人の方の人柄が良かった事。
引っ越すときのトラックをどこに置いたら良いかとか、
リフォームの手続きをどうしたらよいとか
入居前に色々と聞きやすかったし、親切にしてくれたので
引越しもスムーズにいきました。

日々の通路のお掃除や点検業務などもきちんとやっていらっしゃるし
住民との挨拶もいつも笑顔で感じが良いです。

管理組合の総会も月に一回行われ
議事録も各個毎に配られます。
先日は修繕積み立て費の会計も報告が来ていて
今の所黒字ということで運営は上手くいっているようです。

運営が実際にちゃんと行われているかどうかは
入居してみないとわからない部分もありますが、
仲介してもらっている不動産屋におねがいすれば
マンションの修繕積み立て計画書を見せてもらえますし、
マンションの見学をする際は、自分が住む家の中だけじゃなく
周囲の状況
・廊下の清掃は行き届いているか
・マンションに住んでいる人達の雰囲気
・ポストや共用スペースの状態
・管理人の有無
・駐輪所やごみばこスペース・駐車場の状態
なども見て、総合的に判断する事も必要だと思います。

そういう意味では、今のマンションに越してきて
管理体制は高級マンション程ではありませんが、
月々払っている管理費にみあうだけの対処を
していただけている満足感を感じます。

賃貸に住んでいたときも
月々数千円でしたが共益費を取られていました。
でも、その数千円の共益費がどうやって使われているのか
まったく不透明だったし、
夏場に花壇のツルが伸びきっていてもそのまま。
通路の電気が消えても、こちらからお願いしないと付け替えてくれない等
「だったら管理費とらなくてもいいんじゃない？」
と、疑問がわいてくる事も多々ありました。

賃貸だとその辺は、有る程度目をつぶれる部分だったりしますが、
こと、自分が買った家ともなると話は別で
住民と管理組合の取り組み方次第では
資産価値が急激に下がりうる事もあるわけですから。

そういう意味でも、私自身
少しでも共用スペースを綺麗に使う等
住民側として気遣う事も忘れないようになっと思います。

マンションの専用庭 について

私たちは今住んでいる中古マンションの前までは
普通の借家に住んでいました。

そのアパートを決めた理由としては
１．駅からめっちゃ近かった
２．ベランダに庭（土の）があって、プチガーデニングができる

主人は庭いじりが好きなので、条件的に迷った二つの中から
土の有る１階アパートに住むことに決めました。
以来１０年間そのアパートに住んでいたので、
土の有る生活・花の有る生活に慣れきっていました。


さて、自分たちの住む中古マンションを探すにあたり
当初は庭が比較的広くとってある「専用庭付のマンション」
も視野に入れながら探していました。
最近は専用庭がかなり広い物件も多いですよね。

実際に見に行って、間取りも気に入ったところに
たまたま広めの専用庭がついていました。

しかし、専用庭はあくまでも共用スペースの一部とう考え方で
・土を掘って植栽を植えてはダメ
・バーベキューとかしちゃダメ
・専用庭を利用するため、使用料金を払う必要がある
・避難経路を阻害するものはおいたりしちゃダメ

ペット可のマンションで専用庭が広ければ
小型犬の良い遊びスペースになったり
小さなお子様がいる家では熱い夏にプールを広げられたりと
そういう点では利用価値は十分に有ると思うのですが、
植物を育てるならば、植木鉢などに移し変えて置かなければいけないので
ガーデニング目的ならばやっぱり戸建じゃなきゃあんまり意味ないな・・・
っと、初めてマンションでの「庭」の位置づけを知りました。

専用庭が必要か否かを考える上での参考までに。

こんな買い方もあるのか～の友達の話

先々月あたりから「家を買いたい、探している」
と、友達が言っていて、先に中古マンションを買っている私に
色々な情報を知りたがっていました。

当初は新築で家を建てる
或いは新築のマンションを買う

という選択肢で探していたみたいだったけれども、
子供が生まれたばかりで、来年には彼女も職場復帰するという事や
住みたい地域の事などを聞いていると
「新築」にこだわる意味があまりなさそうな気がしていました。

家を買おうと思ったキッカケは
「旦那が家賃を払うのが勿体無いって。
どうせ同じお金を払うなら、買ったほうが良さそうだということになった。」
という感じで、
こんな間取りがいいとか、理想の家はこういうもの！
などの希望がない事がわかりました。

職場復帰する事なんかを考えると
まずは職場までの利便性や環境
夫婦が揃って外に働きに出ると家が留守がちになるので
セキュリティー面なんかも考えたほうが良さそう。

そこで、中古で家を探すのも選択肢の中の一つだよ

と伝えて、自分が読んだ本なんかを貸してあげていたんだけれど、
つい先日「家、買うことにした！」
と連絡があった。

家は「今賃貸で住んでいるマンションを購入することにした。」
らしい。
大家さんに話をしたところ、貸主が家を売っても良いという事になり
そこから話がトントン決まって購入決定。
立地などが気に入っているならば
こういう手もあるのか～っ！っと
ちょっと関心したお話でした。

【10月】リクルート注文住宅 無料講座

家を建てるお手伝いをしてくれるリクルートの注文住宅カウンター。
私の知り合いでもこちらのカウンターにお世話になり、
ハウスメーカーや工務店探しをして無事に家を建てた人がいます。

中立の立場で気軽に相談できるとのことなので
定期的に行われている無料講座に足を運んでみても良いですね。

中古マンションや中古住宅で考えている人でも
新築の注文住宅の無料相談に参加する事により
中古での購入と新築での購入の差を知るキッカケにもなりますし。

リクルート注文住宅
ナビカウンター船橋
0120-300-829
営業時間9：30から18：00（無休）

「ダンドリ、お金・・・初心者必見。土地探しから建てるまで講座」
10月9日（土）・17日（日）・22日（金）・30日（土）

「1000万円台で家が建つ？！注文住宅（価格）まるわかり講座」
10月10日（日）・15（金）・23日（土）・31日（日）

「どう探す？どう見分ける？工務店・ハウスメーカーの選び方講座」
10月11日（月）・16日・（土）・24日（日）・29日（金）

船橋以外のリクルート注文住宅ナビカウンターの情報もこちらから

中古マンションに住んでみての使用感

2009年の11月に契約を結び
同12月に中古マンションに引っ越してきてから早9ヶ月。
特に大きなトラブルもなく、快適に生活が出来ています。

我が家の窓は東向き。
なので、直射日光がベランダに当たるのは午前中のみです。
当初、東向きのベランダっていうのが、どういう感じなのか
全く想像がつかなかったし若干不安も有ったのですが、
以前のアパートから持ってきた植木たちも、
全く問題なく（むしろ昔よりも育ちがよく）成長しているし
洗濯物も乾きます。

同じ物件の同じ間取りならば
東に面しているか、南に面しているかで金額が変わったりしますが、
今年みたいな猛暑ならば、むしろ南よりも東や西ぐらいの方が
涼しかったかもしれません。

我が家が東にベランダが面していても、洗濯物の乾きや植物の成長に支障が無い要因として
１つは風通しが有るかと思います。
５階建ての４階部分ですが、玄関とベランダの両方
対角の窓を開けていると、かなり風が通ります。
１階や２階の下の階だと風通しは上階よりは劣ると思いますが、
ベランダの直ぐ前などに大きなマンションなどがなければ
風の通り道は確保されるので東に面していても全く問題が無いです。

日の入り方も、朝から燦々とベランダに降り注ぐので植物も元気。
お昼頃に直射日光が当たらなくても室内が特に「暗い」とか感じる事も無いです。


今住んでいる物件は、決めるまでに２度見に来ています。
一度目は晴れている日中。
もう一度は夕方頃。
日の入り方と風通しを知りたかったのと
どの程度の生活音がするかを知りたかったので。

丁度物件探しを夏に行っていたので
部屋に入った時に風の流れを感じられたのは大きなポイントになりました。
また、この物件はまだ前の方が住んでいらっしゃいましたが、
土日だけをオープンルームという形で開放してくださっていたので、
ゆっくり物件を見ることができたのも良かったかもしれません。

中古物件の場合は
・リフォーム済みで既に施主が住んでない
・施主が住んでいて見学の再にも施主が居る
・リフォームが住んでないけど既に空家になってる
・施主が住んでるけどオープンルームのときは自由に見学できる
のように、物件を見るスタイルも様々なパターンで
上記のどのタイプの物件も見に行きましたが、

施主が居ると近所の事などを聞けるというメリットが有る反面
キッチンの扉とか収納の深さとか
遠慮して見られないところも結構あったり
同時に他のお客さんが来ていてバッティングすると
落ち着いてみられなかったりする事もあったり。
どのパターンも一長一短ですが
大きな買い物なので中古といえども
ちゃんと見て、納得して選びたいものです。

【サンケイリビング・住まいの相談室主宰】住宅ローンのお話開催

下記日程にて、
サンケイリビング新聞社・住まいの相談室主宰で
【今年だからお得！銀行窓口では聞けない住宅ローンの話】
を開催します。

今年で終了予定のフラット35Sのお話や
変動金利・固定金利についてどちらが良いのか？
といった事をファイナンシャルプランナーがお話してくれます。


参加費は無料ですが予約が必要で
人数も限られている為、気になった方はお早めに
※詳しい情報は
住まいの相談室WEBサイト又は
フリーダイアル：0120-650-547


セミナー：今年だからお得！銀行窓口では聞けない住宅ローンの話
日　　時：平成22年8月28日(土)
ミニセミナー：午後1時30分～2時30分
個別相談会　：午後2時30分～4時
参　加　費　：無　料

セミナー会場：
■東京会場（立川商工会議所）
東京都立川市曙町2-38-5　ビジネスセンタービル12階

■神奈川会場（サンケイリビング新聞社・リビングカルチャー倶楽部横浜）
神奈川県横浜市中区尾上町5-78　キリン横浜ビル6F

■千葉会場（サンケイリビング新聞社・リビングカルチャー倶楽部千葉）
千葉県千葉市中央区新町3-13　千葉TNビル5F

■埼玉会場（サンケイリビング新聞社・リビングカルチャー倶楽部大宮）
埼玉県さいたま市宮町1-38-1　野村不動産大宮共同ビル7F

新築マンションにするか中古マンションにするか・・・

最近新築マンションや中古マンションのチラシが新聞折込に増えてきているような気がします。
去年よりも今年の方が新築マンションの着工数も増えているようで、
売れ行きも順調だとニュースでやっていました。

変動金利がネット銀行やキャンペーン金利で１％切ってる事もあり
なんとなく「今が買い時」っていう風潮がどことなく有るような。
でも、これは去年もそんな事を言っていたので、今年に限ったことではないんだけど。

我が家も最初は「新築のマンションにするか、はたまた中古にするか」
を非常に迷ってましたが、
結局ローンの借入金額に見合った理想に近いマンションを探した結果
中古マンションを買うことに決めましたが、
マンションを購入したいと思っている人にとっては
悩ましいところだと思います。


【新築マンションの良いところ】
■なんと言っても新しい！誰も住んだこと無いところに１番のり！！
■当たり前だけど設備が最新。
■流行を取り入れている。
■同じ時期に皆が入居するので、近隣挨拶も結構簡単。
■販売会社の独自の銀行ローンキャンペーン金利を適用できる。

【中古マンションの良いところ】
■新築マンションと比べて、同じ間取りならば立地条件が良いところに住める。
■管理体制などがわかる。（マンションの清潔さや共用スペースの利用状況など）
■リフォームすれば好きな内装を取り入れることが出来る。
■日当たりなどを実際の内覧で見ることが出来る。


新築マンションはなんと言っても設備が充実している所は良いですよね。
例えば１０年前だとIHのコンロはそんなに一般的でもなかったし、
ペットの飼えるマンションも支流ではなかったし。
最近友人が買った新築マンションは眺望も良く
マンションの各階にゴミステーションが設置されており
24時間好きなときにゴミを出せる
とか
キッチンはスライド式が標準仕様
とか
宅配ロッカーがついている
とか
クロークが居る
とか・・・・
上げればキリが無いほどの充実振りです。


それに比べて中古は、リフォームをしていたとしても
設備に関して言えば最新式ではないので
その辺は見劣りします。
でも、結構住んでから気になるマンションの管理体制が分かるのは
私にとっては結構ポイント高かったです。

たとえばゴミステーションの管理。
それからすれ違った人との挨拶状況。
共用部分の清潔さ。
管理人の人柄など。

私たちが購入したこの中古マンションは
人柄の良い管理人さんが日勤で働いてくれています。
掃除もまめにしてくれますし、挨拶など声かけもちゃんとしてます。
一度も話をした事が無い住民の人も、
比較的「こんにちは～」っと挨拶してくれますし
そういう部分はすごく気に入っています。

新築物件では、このあたりは高い管理費を払っているからと言って
必ずしも十分に行われるかどうかはわかりませんからね。


新築も中古もそれなりに一長一短。
どのスタイルに決めるのかは、家族で話し合ってどっちの方が
自分たち家族にとってメリットありそうかを考えて
決めて行きたいですね～

京葉線検見川浜近くの検見川浜レジデンス

京葉線の検見川浜に建設中の地上15階建て検見川浜レジデンス。
いつも車で建設中の現場を通ります。
最近大分かたちが出来てきました。

京葉線の検見川浜から直線距離で徒歩5～6分程度でしょうか。
海浜幕張や稲毛海岸程の派手さはないものの、
その分静かな環境です。

特筆すべきは生活環境の充実ぶり。
美浜区役所・美浜郵便局・スーパー・公園・学校が
徒歩10分圏内に凝縮されています。

総武線の新検見川へ出たい人も
検見川浜からバスが出てますし、
チャリでも十分行ける距離です。
（途中国道357を抜けるので、ここが若干難所かな？）

海浜幕張や稲毛海岸のように
スタバとかは無いですし、ちょっと小洒落たカフェやお店も無いので
そういった物足りなさはあるかもしれませんが、
生活するには十分な環境です。
週末に自転車で家族揃って海浜幕張へお買い物へ行くってのも
有りだと思います。

スーパーは駅近くと、逆方向へいったところにも
24時間営業のスーパーがあるので
遅い時間の買い物も出来ます。

全くの余談ですが、
検見川浜には結構私の好きな皮膚科があります。
先生が女性の方ですが、かなり信頼できる女医さんです。

間取りや価格は公式サイトでご確認を★

個人的には結構ここら辺は穴場かな～と思います。

JR幕張の建築中マンション【ヴェレーナ幕張】

幕張町４丁目に建設中のマンション【ヴェレーナ幕張】
こちらは2011年の10月頃に完工予定のマンションで
鉄筋コンクリート造地上12階建。
最近週末になるとよくチラシが入っているので気になります。

マンションの立地としては、かなりアクセスが良いところにあります。
まず、JR幕張駅から６・７分ぐらいと近いという点。
そしてイトーヨーカドーが歩いて５分圏内にある事。
小学校も近く、小さなお子さんがいる方には良い点。
ちなみに比較的大きな公園も近いです。
立地だけを見る分には結構便利だと思います。

間取りや構造などは実際に見ているわけではないので何とも言いがたいですが、
この土地の周辺は戸建が多く、マンションの建設にあたっては
住民紛争があった所なので、その点は若干気になります。
（この周辺にはまだ高層マンションは無いので
かなり目立つ存在になると思いますし。）

利便性はかなり有利なマンションだという事は確かだと思います。

リフォームの準備について

中古マンションや中古の一戸建てを購入する場合、
リフォーム済み物件で無い場合は多かれ少なかれリフォームを自分ですることになります。

リフォームを自分たちで行う場合その規模や範囲により
物件の購入価格や諸経費に加え、リフォーム代を考えなくちゃいけません。


どのぐらいリフォームをするかどうかは物件によりマチマチですが
設備や内装といったところに手を加えたとき
大体いくらぐらいなのか？の相場感は知っておきたいところです。

情報は色々ありますが、参考になったサイトをいくつかご紹介します。

・HOME`Sリフォーム
一括見積査定や、リフォームの事例などが載っていてためになります。
・Goodリフォーム
→リクルートのGoodリフォームのサイト。リフォームについて広く情報収集できます。
・ホームプロ
→8000件のリフォーム事例をカンタン検索【ホームプロ】

【リフォームを前提とした準備について】
中古物件を購入した時は
今住んでいる家から引越をする新しい家へは
二重の家賃を払う期間を短くしたいので、
物件の引渡し後は出来るだけ早くリフォームの工事に取り掛かりたいところです。

リフォームを前提として物件探しをしている人は事前に
・リフォームをする際にマンション管理組合に提出する書類は有るのか？
・提出書類はいつまでに出すのか？
・書類に添付する必要書類はあるのか？
・近隣への挨拶はどうするか？
等も同時に考えておいた方が無難です。

これらは物件の購入を考えている間に不動産会社の営業の方に
分かる範囲の情報は全て聞いておいたほうが良いです。
リフォームは引渡し後に購入した自分たちが行う事なので、
提出書類などの用意は全部自分で行うからです。

ちなみに我が家はマンションの４階に引越し、
引渡しと同時ぐらいに壁紙張替えと畳の表替えを４、５日で行いました。

マンションは管理組合によって規定が様々ですが
クロスなどのあまり音が出ない工事については簡単な書類提出で済むケースが多いようです。
（工事期間や工事業者の名前・連絡先、緊急連絡先等を伝えました。）

フローリングの張替えについては音が出るのに加え、
そのマンションによって「防音ランク」の高いフローリングを使ってくれとか
指定されることが多々あるので、それもチェックしてください。

ユニットバス・キッチンをリフォームする際は、
工事の騒音や万が一の水漏れ等も十分配慮して
上下左右に住まわれている方に入居前でも事前に
ご挨拶に伺ったほうが良いでしょう。
（その方が先に住んでいる方が安心します。）

【千葉】住宅ローンの参加費無料セミナー

2010年7月11日（日）に、三井ガーデンホテルららぽーと内にて
参加費無料のマネープラン講座が開催されます。

ALL　aboutでもファイナンシャルプランナーとして様々な方の相談を受けている
高橋晶子さんによる
心豊かな生活を送るための「住宅ローンの選び方」、
また、住宅金融支援機構による
金利が一定の住宅ローンでお馴染みの「フラット３５」についてを
詳しく紹介していただけるなどが主な講座内容です。

日時：７月１１日（日）
会場：三井ガーデンホテル船橋ららぽーと
時間１３：１５～１５：４５（会場１３：００）
詳しいアクセス・内容はこちら★

子ども連れでも講演をじっくり聞ける様、当日は託児施設も用意されるそうです。
家を買いたいと漠然と考えている人は
情報収集のために脚を運んでみてはいかがでしょうか？

【家具バーゲン】in幕張メッセ

かねたやの家具バザールのお知らせ。

７月２３（金）～２５（日）まで幕張メッセの１０・１１ホールで開催です。

いい物を探せるコツは、開催されている期間が３日あるならば早めの日に行き、

尚且つ、早い時間に訪れることが必勝方法。

最近はアウトレット品なども展示・販売されている事が多いので、要チェックです！

入場は無料ですから、気軽に立ち寄って良いものを見つけたら買っちゃいましょう～

リフォーム済み物件 VS 購入後のリフォーム

中古マンションを探していると悩みだすのが
「リフォーム済みの物件を買ったほうが良いか、購入後のリフォームをした方が良いか？」
という点です。

下記リフォーム済みと購入後のリフォームについてのメリットとデメリットをまとめてみました。

【リフォーム済み物件】
■メリット
・直ぐに入居できるので、その分余計な家賃などがかからない
・きれい

■デメリット
・相場よりも高く売られている
（リフォームした料金が上乗せされている為）
・内装はきれいだが、好きな壁紙や設備とは限らない
（時々すごく個性的なリフォームがされている事もある）


【購入後リフォームの物件】
■メリット
・リフォーム済み物件よりも同じ間取り・同じ条件ならば安い
・リフォーム費用は自分で比較して選べるので安く済む
・好きなクロスや設備に出来る

■デメリット
・物件の受け渡し後のリフォームになるため
大掛かりになればなるほど日数がかかり、その分二重の家賃がかかる。
・リフォームをするためのマンション管理組合などの申請は
全て自分で行わなければならない
・当然だが、リフォームの業者を自分で選定しなければならない


大体以上の事が大きなメリットとデメリットだと言えます。
なので、結論から言えば

・早く新しい家に住みたい、面倒な手続きはしたくない人＝リフォーム済み物件
・購入価格を安くしたい、引越までに余裕がある＝購入後のリフォーム物件

という感じになるのではないでしょうか。
リフォーム済み物件といっても、どこまでリフォームされているのかによって
建物の価格に上乗せされている金額も変わっていますし、
クロスの前面張替え程度のリフォームならば、
相場からそんなにかけ離れていないケースもあります。

大規模マンションならば、
同時に同じような間取りでいくつか売りに出ている事もあるので
時間が有り可能ならば不動産の営業担当者へお願いして
２・３物件を見せてもらうと
相場感がつかめてくるようになるのでおすすめです。

新検見川建築中マンション【ライオンズクオーレ幕張マークスフォート】

ここ最近、花見川の近辺で大きな重機が見えたりしていたので
「何か建設されているのかな？」
っとすごく気になっていましたが、本日その正体がわかりました。

建設中の新築マンション【ライオンズクオーレ幕張マークスフォート】だそうです。
一番近い駅は京成検見川駅ですね。
ここからだと徒歩７・８分というところでしょうか。
JRの幕張駅も利用が可能だけど、
私の歩く速度だと１５分はかかるかな。

川岸なので、周りに高い建物も無く、見晴らしは良さそうです。
１４号線より若干内陸側に位置するので、
海側を見下ろす感じになります。

幼稚園も近く、チャリならば花見川サイクリングロードを通って
市役所とか郵便局とかも近いですね。
若干不便かな～と思われるのは、スーパーがやや遠いという点ですね。
自転車を使えばサミット・つるかめ・イトーヨーカドーが利用範囲圏内ですが、
歩いていくにはどこもちょっと遠いイメージ。
一番近いところでセブンイレブンが５分圏内にあるという感じ。

もう少しマンションが形になってきたら、外観とか写真アップしてみたいと思います。

【家具バーゲン】幕張メッセでの家具バザール

年に数回、不定期ながら行っているかねたやの家具バザール。
6月18（金）～20（日）まで幕張メッセで行うようです。

かくいう私も入居前、メッセで行われていたかねたやのバーゲンにて
結構よさげな家具を安くGETした１人です。

いい物を探せるコツは・・・・・
開催されている期間が３日あるならば早めの日に行き、
尚且つ、早い時間に訪れることが必勝方法。

新品の割引率が高いもの意外に
アウトレット品なども展示される事がありますが
アウトレット品は、「これ良い！」って思うものは大抵
既に「売約済み」
の札が掛けられていたりしますから・・・・。

入場は無料なので、時間が有れば是非いかれては如何でしょうか。

詳しくはかねたやのホームページへ

住宅ローン フラット35の相談会

フラット３５やフラット３５Sを住宅ローンとして借り入れたいと考えている人に
住宅金融支援機構が窓口となって
５月２２日（土）、５月２３日（日）の２日間、全国一斉相談会を開催するようです。

住宅ローンの詳しい事は、やはり実際に窓口などで相談して
色々と聞けたほうがネットの情報収集だけで済ませるよりも視野が広がるので
興味の有る方は是非参加されては如何でしょうか。

フラット３５　全国一斉相談会の会場や詳細はこちら★

私も実際にローンを借り入れる前は、
銀行やFPの方に相談して事前に情報を得ていました。

たとえ中古マンションや戸建を購入する際に、
仲介している不動産屋さんが得意としている銀行でローンを組む事になったとしても
何も知識が無いまま成り行きで住宅ローンを借りる銀行を決めるよりも
予めあたりをつけておく方が良いに越した事はありません。

都市銀や地方銀行の手続きに比べて
フラット３５は少し手続きに時間がかかるためか、
引渡しを早くしたいような物件や、不動産の営業マンにとっては
フラット３５での借入は若干面倒くさい部分があるので、
「フラット３５が良いです！」って営業マンから薦められる事はまず無いです。

フラット３５を使用するメリットとデメリットを知るためにも
無料相談会などは参加しても損は無いと思います。

固定資産税・都市計画税

我が家にもついに先日、固定資産税・都市計画税の納付書が届きました。
確定申告も終わって、色々ひと段落ついたな～
っと思った時に送付されてきて、金額を見てため息です。
ま、自宅を購入したら絶対に払わなくちゃいけないんだから仕方ないけど。

中古住宅の購入前には、
ハッキリとどのくらいの固定資産税が毎年かかってくるのかが分かりませんが、
購入前に以前住んでいた方がいくら払っていたのかを聞けば、およその見当はつきます。

今年の我が家の固定資産税は約９４０００円でした。
【我が家のスペック】
千葉県千葉市
マンションの総戸数　約５０戸
居宅　約68㎡
鉄筋コンクリート造

この９４０００円を来年の2月末までの４回に分けて支払うので、
1回およそ２３５００円。
1ヶ月あたり７８３４円程度。

今年２２年度に支払う税金の納付書に
土地・家屋課税明細書というものがついてきまして
それを見ると、どこにどれぐらいの税金がかかっているかが分かります。
マンションですと、家屋の部分では単純に自分が住んでいる家の床面積だけでなく、
共用施設も税金の対象となっていました。
細かいところですと、
・集会場
・集会場用のトイレ
・管理人室
・電気室
などが含まれていました。

共用施設にかかっている税額は、
居住している戸数で割っているので金額としては微々たる物ですが、
改めてこういうところにも税金がかかっているんだから、
大切に使わないといけないな・・・・
っと思った次第です。

相場感を養う

自分たちが住みたい場所の条件が凡そ固まってきたら
具体的に住みたい地域の中古マンションがいくらで売られているか？
っという相場感を養っていくのは良いと思います。

【相場感の掴み方】

■ネットで調べる
→主なサイトはこちらのページにまとめてあります。
■チラシ・広告で調べる
■住みたい地域の不動産屋へ出向き、出ている物件を調べる
■大規模マンションの場合は一度に多くの物件が売られていることが多いので
他の部屋と比べてどうかも調べてみる

マンションの売り手市場は築１０年前後のマンションです。
同じ築年数ぐらいのマンションで
・延べ床面積
・駅からの距離
・階数
・設備
・管理体制
などを比較していくと
自分が買おうとしている物件が他の物件とどのぐらい違うのかが
だんだん分かるようになってきます。
比べて行く事で、自然と相場感が養われていきます。


【相場よりも金額が極端に高い、又は安い場合は？】

不動産屋も、自分たちが売ろうとしている物件が
他の同じ規模ぐらいの物件に比べて高いか安いかは意識して売っているので
売主にアドバイスするときも、査定の段階で考慮されていますが、
売主側の事情で相場より高く設定されていたり、その逆だったりすることもあります。


私が出逢った物件で高いと思った、あるいは安いと思った物件では
こんなケースがありました。
・同じマンションなのに、極端に安く売られていた
→室内がかなり荒れていて、全室リフォームしなければ住めないような状態。
でも、売主がリフォームできるほどの余力が無い為、その分安く設定されていた。
・同じマンションなのに、高く売られていた
→売主のローン返済残額以上で買ってほしかった為、金額の設定を下げられなかった。


他の物件と比べて金額に極端な差が有る場合は、
不動産の営業担当者に聞いてみるのが一番良いと思います。
聞けば分かる範囲で教えていただけますので。

物件を探すのは大変ですが、楽しい作業でもあります。
皆さんが素敵な物件に巡り会えますように！！

ここまで読んでいただきありがとうございました。
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ネットで家探し

家をどのエリアで見つけるのか凡その予定が立ったところで、
実際今どのぐらいの物件が動いていて、
自分が住みたいと思う物件がどのぐらいの金額で出ているのかを調べる為には、
やはり大手の住宅情報誌やWEBで確認して、
相場観を掴んで行くのが良いと思います。

まずは手っ取り早いところで、駅の構内に置いてあるフリーペーパー、
リクルートの住宅総合「SUUMO（スーモ）」を手にしてみると良いと思います。

冒頭のページでは、住まいに関するお役立ち情報なども載っているので、
こちらも参考になります。
もちろんSUUMO（スーモ）はWEBサイトも有りますので、
こちらから物件を検索してみて、興味の有るものは不動産やさんに
ネットからでも問合せしてみるのが良いと思います。

ネットから不動産会社に問合せをするれば、
物件の詳細で知りたいところなどをメールなどで聞く事が出来るので便利です。

また、より具体的な物件の紹介をしてもらいたいときなどは
予め条件を告げておけば、
今後そのエリアで該当する物件が出てきたときに、
メールや電話でお知らせしてくれるので便利です。
大体の会社は、データで間取り図などを送ってもらえるので、
WEBに間取りが載っていない物件なども、
気軽に問合せしてみるのが良いと思います。

不動産取得がはじめてな人の場合は、
たとえWEBだからといっても問い合わせるのに、
少し戸惑ったり躊躇したりしがちですが、
物件を見たり聞いたりして、自分も「物件を見る目」を養っていく必要が有るので、
最初の一歩を踏み出してみてください。
聞いてみると、意外と「あっ、こんなもんか。」って思えると思いますから。


【物件探しに役立つポータルサイト】
ＳＵＵＭＯ　リクルートSUUMO（スーモ）の不動産・住宅総合サイト
沿線HOME'S　不動産・住宅のポータルサイト
at　home　地元の不動産会社を検索するのにも使えます
O-uccino（オウチーノ）　中古マンション・戸建・リノベーション中心


【大手不動産系】
三井のリハウス　兎に角物件数は半端無い取り扱いです
nomu.com　野村不動産アーバンネットの新築・中古の一戸建てやマンション情報
住友不動産販売株式会社　住友不動産の新築一戸建て・マンション情報
有楽土地
東急リバブル
DAIKYO　ライオンズマンションでおなじみの大京リアドルです
センチュリー２１

基準はクリアーしているのに借りられない理由

勤続年数も会社も特に問題ないし、健康状態も良好。
そして、年収負担率も自分が借りようとしている金額からして
十分条件をクリアしているハズなのに事前審査が通らない・・・。

そういう場合の借りられない理由について
少しまとめてみました。
※基準についてはこちらの
「銀行のローン審査の基準」の項目を参照ください。


【カードローンを借りすぎている】
銀行は年収負担率という、住宅ローンが全体の収入に対してどれだけの比率になっているか？
を重要視します。
そうなると当然のことながら、これから借入する予定の住宅ローン以外のローン負担率というのも重要になってくるので、
車や学費のローンを組んでいる人よりも組んでいない人のほうが
条件的に有利です。
もし可能であれば、車や学費のローンを返済してから住宅ローンを組んだ方が良いでしょう。


【カードを沢山もっている】
使っていなくてもカードを沢山持っている場合は
住宅ローンを借りた後で他のローンを使い込む可能性を指摘されることがあり、
「その場合はカードを減らしてください」
っと言われることがあります。
もしも、今使っていないカードが結構あるようならば、
ある程度ローン機能があるカードは解約して整理するなど
しておいたほうが無難です。


【カードローンの返済が滞ったことがある】
銀行は借り入れる人の他のローン状況なども調べて
貸すのに問題が無いかどうか調べます。
過去５年間で、支払わなければならない日数から数えて２ヶ月を経過した辺りから
そのローンに対してマーキングされます。

うっかり口座に入金をし忘れてしまって・・・
ぐらいで、直ぐにそのローンを払っている分には心配ないですが、
連続した滞納を過去にしてしまったという人は
個人信用情報になんらかの記載がされていてしまっている事もあるかもしれません。
自分が借入しているローンの情報は、自分でも調べることが出来ますので
心配な方は開示請求して確かめてみるのも良いでしょう。
・ＣＩＣ（株式会社シー・アイ・シー）
・全国銀行個人信用情報センター
・日本信用情報機構
※銀行もローンの審査の際、
上記のような個人信用情報のバンクに照会・問い合わせをしています。


【確定申告で経費の計上を多くしている】
自営業の方や、２箇所以上から収入をもらっている人にありがちですが、
税金を安くするために確定申告時、経費の計上を多くあげている人が殆どだと思います。
実際の収入が多くても、経費を多く計上していれば
その経費分は収入から差し引かれて考えられてしまうため、
自分が想定していたローンの借入金額よりも
かなり低く査定される事もあります。

住宅ローンの借入を考える場合は、
税金を安くするために経費計上をたくさんすると不利になってしまうので
この辺りも考えて確定申告した方がいいと思います。
→実際経費として多くかかってしまっているならば
「無理やり収入を多く見せるために計上しない」
という方法ではなく、借り入れる金額を当初より低くする方が
無理なく返済できると思います。


【まとめ】
以上のことから、
一般的な基準をクリアしていそうに見えても、
潜在的に借金があるとみなされれば
それは年収から差し引かれて考えられてしまいます。

自分がネットなどで事前審査を申し入れたときなどは
仮に審査に落ちてもその理由を教えてはくれないので、
憶測で考えるしかないのですが、
仲介業者などがいる場合、
銀行の担当者とパイプがあるので、
ある程度、事前審査に落ちた理由などはヒントとして教えてくれたりします。
（仲介業者は買ってくれる人のローン審査が通らないと
自分のところの物件を買ってもらえないわけですから
当然必死に相談にのってくれます。）

銀行のローン審査の基準について

下記は銀行のサイトや色々な資料でしらべた
おおまかな審査基準となります。

自分が借りようとしている銀行の判断基準と
若干違いがある部分も有るかもしれませんので
ある程度の目安としてみてください。

【勤続年数】
３年以上が基準。
でも、その基準にみたなくても
キャリアアップでの転職ならば問題ないです。
→勤続年数が少ない場合は、銀行へ提出する書類の中に
「何故転職をしたのか」の理由を書く欄があります。
キャリアアップを理由にして記入して
転職前と転職後の収入に極端な差がなければ
勤続年数はそんなに問題にならないと思います。

我が家の場合は転職して２年８ヶ月という
かなり中途半端な日数でして、
転職前の方が収入が上だったということもあり
若干減額しての融資ならOKということで
借り入れが出来たパターンでした。

【勤務先】
大手企業＞中小企業＞自営業
の順で有利。
会社の安定性が、ローン支払いの安定性と直結して考えられているようです。

【健康状態】
住宅ローンを組むときは団信保険などに加入することが殆どなので
生命保険に加入できる健康な人というのが条件になっています。
→大きな病気などをして生命保険に加入できない状況で
どうしてもローンが組みたいというばあいは、
フラット３５で団信保険をはずしてローンを組むという手もあります。
（借り入れる銀行により条件は違いますが、
フラット３５の団信保険は必須条件になっていない所もあります。）
ただし、団信保険に入らないということは、途中で病気やローン支払い者が死亡しても
残債は残る事になるので注意してください。

【最低年収】
借り入れる額や借り入れる銀行によっても若干変わりますが
大手都市銀行や主要な地方銀行だと
年収４００万円ベースという所でしょう。
年収４００万円を下回る場合は
規模が比較的小さな地方銀行や
フラット３５、あるいは住宅金融支援機構の商品も
視野に入れておいたほうが無難です。


【借入可能金額の基準は？】
年間返済額÷年収で計算された年収負担率という数字が大きく関わってきます。
銀行では独自でこの年収負担率を決めていますが
２５％～３５％以内がおおまかな目安となっているようです。

例えば
年収４００万円の場合
４００万円×３５％÷１２ヶ月＝１１６,６６６円

なので、月々の返済額が１１万円を上回るような
ローンの組み方をすることは返済が将来的に滞る危険
があると判断されます。
銀行は年収負担率に照らし合わせて
相対的に「この人にはいくらまで貸すか？」
を判断することになります。

フラット35よりも金利に有利なフラット35S

我が家の中古マンションでは残念ながら適用外だったのですが、
中古マンション購入時にフラット３５を検討しているならば
是非、該当するマンションがフラット３５Sも適用できるかを調べておくと良いと思います。
ちなみにフラット３５SのSは、スペシャルのS・・・・だそうです。


【フラット３５Ｓのメリット】
フラット３５の借入金額よりも当初１０年間１％引き下げ！
※２０１０年２月１５日より適用で、２０１０年１２月３０日までのお申し込み分まで有効。


【フラット３５Ｓが借りられる基準】
次のうち、１つでも該当しているものが有れば対象になります。
下記※印は、中古マンション特有の基準なので、新築は適用外

１.省エネルギー性
省エネルギー対策等級４の住宅
※二重サッシ又は複層ガラスを使用した住宅
※建設住宅性能評価書の交付を受けた住宅（省エネルギー対策等級２以上）
又は中古マンションらくらくフラット３５のうち、【フラット３５】S（中古タイプ）と登録された住宅

２.耐久性・可変性
劣化対策等級３、かつ、維持管理対策等級２または３の住宅
（共同住宅等については、一定の更新対策が必要）

３．耐震性
耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）２または３の住宅　免震建築物

４.バリアフリー性
高齢者等配慮対策等級３、４または５の住宅
※屋内の段差が解消された住宅
※浴室及び階段に手すりが設置された住宅

上記の詳しい基準については、
住宅金融支援機構のホームページをご覧下さい→こちら★


今までのフラット３５Ｓの引き下げ金利は、
フラット３５よりも－０．３％だったんですが、
緊急経済対策ということで、今年まで－１％となる事が発表されました。
中古マンションを買おうとしていて、フラット３５を視野にいれて
銀行の借入を考えているならば、フラット３５Ｓが適用になる物件だと
かなり大きなメリットと言えます。

適用するのは上記の全てではなくてどれかに当たれば良く、
特に「浴槽に手すりがある事」とか「二重サッシや複層ガラスになっている」
などの部分は、比較的新しいマンションであれば既に備わっている可能性も
十分考えられます。

我が家もどれかに該当していれば、今より安い金利で借りれたんですが・・・・
こればかりは仕方がないですね。

引越業者の比較をするには

良い物件に巡り会えて、契約までなんとかたどり着いたら、
引越のことも色々と準備しなければなりません。
ローンの実行もまだ不確かな時期でも、
直ぐに引越をしないと賃貸に住んでいる場合はその分家賃だって発生する。

少しでも家賃の重複期間を避けるには、
早く新しい新居に引越できる事が一番なのです。

大掛かりな引越をするのはこれが初めての経験だったため、
相場感がわかならいということで
まずは手軽に仮見積がとれるサイトから
分かる範囲の情報を入力してお願いしてみました。
レスポンスは早く、１日たつかたたないかぐらいで
一気に数社から仮見積がメールで送られてきました！
（このスピードには驚きです！！）

あくまでも仮見積なので、実際は処分する家具やエアコンの移設費用、
タンスなどの大型家具の状態などによって前後はしますが、
最初のとっかかりとして目安にするには良いと思います。

メールでは数多くの見積をとりましたが、
その中で実際に自宅まで来ていただき査定をしてもらったのは３社。
アート引越センターとクロネコの引越、それからファミリー引越センターです。

アートさんは独身時代に単身パックで遠方から引っ越した際に
結構お安くやっていただいたのと、印象が良かったのでチョイス。
クロネコさんは口コミサイトでも最近評判が良かったのでチョイス。
ファミリーさんは知り合いが凄く安く引越したとのことだったので紹介でチョイス。

金額は極端に遠方じゃなければ、
平日（会社によって違いますが、金曜日を平日とみなさないところも有り）で
朝積んで午後下ろすタイプが一番安いです。
（用は積み置きがなく、時間のロスがないので）
また、３月・９月と１２月の後半は結構忙しいので価格交渉もしにくいですが、
月の前半から中盤にかけては比較的空いている事が多いので
交渉がしやすいと思います。

サービスはやはり大手だと至れり尽くせりな感じで、
最近では
新居への引越の場合は、靴下をはきかえる
とか
引越をするときに隣近所へ粗品をもって挨拶
とか
そんなサービスも基本になっていたりするところも。
洗濯機のホースつなぎとかはオプション価格無しで
基本金額に含んでいる事が多くなっているようです。

自宅に引越の営業さんが来て、その場で見積をしてくれる場合、
既に最低限のパッキンやダンボールなどを持ってきているので、
見積が終わったときには「今即決してくれればこれぐらいでやります！」
っと多少値引きした金額で提示される事もありますが、
そう言われても焦らずに価格交渉をした方がいいでしょう。

我が家も最初提示されていた金額よりも
合い見積を取った結果、かなり安く引越する事が出来ましたので。

大手4社の引越し会社にまとめて見積もりができる！

国土交通省が提供する不動産の取引価格情報

その物件の築年数や部屋や共用スペースの使用状況、周辺環境、売主の意向などさまざまな要因があって、
すぐ近くに似たような築年数のマンションがあったとしても
必ずしも同じぐらいの価格で売られているとも限りません。

ただ何も考えずに普通にポストに入っているチラシや
不動産の物件情報に目を通しているだけでは、相場感は養われないので、
自分の勘も勿論大切ですが、信頼できるデータベースを参考にするのも
相場感を掴む一つの方法では有ると思います。

「リフォーム済みの物件とリフォームしていない物件どちらを選ぶか」
でも少し触れましたが、自分が買おうとしているマンションの
同じぐらいの築年数や立地条件で出ているマンションの基準が把握できていないと、
一体自分が普通よりも安い物件を買おうとしているのか？
はたまた高い物件を掴まされかけているのか？
それを見極める事すら難しいです。


【国土交通省提供　不動産の取引価格情報】
不動産取引は不透明さや不確実な部分が問題視されていますが、
そういった不透明な部分を情報を集めて改善していこう
という趣旨の物が、国土交通省が提供している
不動産の取引価格情報　提供制度
というものです。
平成18年からアンケート形式で集められた不動産取引のデータベースを基に
インターネットから情報を誰でも簡単に閲覧できるシステムになっています。

制度自体がまだ３年余りという短い期間でのデータベースとなるため
十分な情報を集められているかどうかは少し疑問ですが、
過去に取引をされている土地の大きさや延べ床面積、構造、築年数で
自分が探している物件と同じような物がいくらぐらいで取引されているのか
の目安には出来ると思います。

現在は家を新たに購入した人に対し、登記された情報を基に
国土交通省からアンケート依頼という形で送られてきます。
アンケートはあくまでも任意にはなっていますが、
こうしたアンケートを基に作られているデータベースです。

■土地情報システム
取引価格情報を検索できるシステムです。



ここまで読んでいただきありがとうございました。
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リフォーム済み物件とリフォームしていない物件どちらを選ぶか

中古物件を買うという行為自体が初めてだったので、
どんなふうに物件が売りに出ているのか最初は全く分からなかったのですが、
家を探す際に以下のパターンで売りに出ています。
1.リフォームされていて物件がきれい。売主ももう住んでない
2.リフォームされてなくて物件がそこそこきれい。売主ももう住んでいない
3.売主は物件が売れたら引越をするパターンで、リフォームされていない
4.リフォームは全くされてなくて、現状のままでは住めない（後で絶対リフォーム必要！）

買う側の状況によっても変わってきますが、
リフォームされていた方が良いのかどうか。この辺はかなり悩みました。

【リフォームされている物件のメリットデメリット】
・壁紙とかクリーニングとかは既にされていてきれい。
・契約が出来れば、好きなときにいつでも引越する事が出来る。
・早く新しい物件に引越したい人には打って付け
・リフォーム済みのため、相場よりも金額が若干高い

【リフォームされてない物件のメリットデメリット】
・自分で好きな壁紙とか床材にリフォームできる。
・リフォーム業者を選べるから、安くあげる事も可能。
・購入金額以外に、リフォーム費用が必要。
・入居するまでに少し時間が必要。


私たちが物件を色々見させていただいて、
凡そ半分以上は売主さんが居る状態で拝見した物件でした。
ご縁があった物件も、3.のパターンで、
売主さんがまだ居る状態のお宅に訪問させていただき、中を拝見しました。
売主さんが後で引越するパターンの場合、
一見「きれいに使ってるな～」
って思っていても、
いざ売主さんが引っ越された後に改めて何も無いスペースをチェックすると
電気を使っていた場所が黒ずんでいたり、
家具の後ろが汚くなっていたりするので
その辺は覚悟が必要です。（荷物がどかないと分からないので）

そういった心配が無いのはやはりリフォーム済みの物件ですが、
実際にリフォームでかかった代金よりも高く上乗せされて
物件価格に反映されている事が殆どです。

【リフォームにはいくら位かかる？】
我が家は知り合いの工務店に頼んで68㎡・3LDKを
・クロスを全室張替え
・洗面・トイレのCF張替え
・畳の表替え
・障子・襖の張替え
を行って、大体70万円ぐらいでした。
（知り合いという事でちょっとオマケしてもらってます）
当初、不動産屋経由の工務店へ見積をお願いしたら、
80万から100万ぐらいだと言われましたので、
さらに床のフローリングの張替えなど行ったら、
軽く100万円は越えることになりそうです。

【リフォームされている物件の相場をつかむには】
売りに出ているマンションは、中型から大型の物件であれば、
同時に違う階の物件が出回っている事が多々あります。
上の階なのか、どっち向きの家なのか、角部屋なのか
によって若干金額の上下はするものの、
同じマンションの他の物件は、相場感を掴むにはもってこいです。

もしも自分が良いな～っと思った物件がリフォーム済み物件の場合は、
リフォームされてないで売りに出されている物件を目安にすると
自分が購入しようとしている物件のリフォームで上積みされた金額が分かり
金額交渉の参考になると思います。

実際、私たちが良いなと思っていた物件は1680万円で売りに出ていましたが、
同じ棟の階が一つだけ下の物件で1890万円（リフォーム済）で出ていた事を考えると
その差額210万に値するだけの内装に仕上がっているかどうか
見極める対照には十分なりました。



ここまで読んでいただきありがとうございました。
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フラット35をどこで借りるか

我が家は色々なローンの組み方、借り方などを思案した結果、
金融機関と住宅金融支援機構が提供している
「フラット３５」で借りることにしました。

詳しい内容はフラット３５のオフィシャルサイトで見ることが出来ますが、
正直、あまりわかりやすいホームページではありませんね～

フラット３５の性質は、住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）が
直接融資してくれるものとばかり思っていたのですがそうではなく、
私たちが借りるのは民間の金融機関から。
金融機関がお金を貸すと、今度はその債権を住宅金融支援機構が買い取る
という流れでこの製品が成り立っています。

住宅金融支援機構が直接融資をしている財形住宅融資などがありますが、
このように直接、住宅金融支援機構が貸し出している融資と
フラット３５は別物だと認識してください。
（私がアホなのか、当初この事がよくわかっていませんでした。）


【融資を受ける銀行により、金利に差がある】

フラット３５を借入する際に是非頭に入れておいて貰いたいのが、
借りる金融機関によって金利に差があるという事です。

フラット３５は返済は３５年間一定の返済利率である
とう本質はみな同じなのですが、その肝心な返済利率が異なります。
また、保証料が有る・無しなどの部分でも大きく異なる為、
最初にかかる諸経費についても差が出てくるので、
フラット３５を借入したい！
っと思っている人は、１つの金融機関ではなく
複数の金融機関から情報を集めて
自分たちが入るのに適しているところから入るのが良いと思います。


【中古マンションらくらくフラット３５も調べてみる】

中古マンションを購入してフラット３５を利用するならば、
らくらくフラット３５に適合している物件かも調べてみてください。
適合している物件かを調べるのはこちら★
もしもラッキーにも購入物件がらくらくフラットに適合しているようならば、
機構が定める基準に適合していることを確認した中古マンション
ということになり、
フラット３５の契約を結ぶ際にかかる適合証明を省略することができます。
適合証明を省略できるということは、その分諸経費も少し安くなります。
（通常、その物件がフラット３５を契約するに値する物件かどうかを調べる為に、
調査費用や適合証明作成費用などがかかるため）


また、このらくらくフラット３５に適合している物件だということが分かると、
銀行から受ける融資に優遇金利を適用してくれるところもあります。
そのあたりも確認してみてください。


【ローンの申し込み時期に余裕が有る方なら】

融資への金利だけを単純に見ると、概ねネット系銀行（SBIモーゲージや楽天モーゲージ）は安い利率になっています。
但し、ネットでの申し込みや電話でのやり取りになり
対面式のカウンターが無い分、書類等で不備があった場合のやりとりを考えると、
多少ローン実行時期に余裕が有る人向けになってくると思います。
また、銀行担当とのやり取りがやり難いという点で、
不動産屋さんの担当者が嫌がるという事もあるかもしれません。
我が家の場合、売主さんがマンションから戸建へ移り住むに当り、
ローンの実行日がかなり切羽詰った状況での契約となっていたため、
ネット銀行でフラット３５を組む事ができなかったのですが、
その分、不動産の営業さんに書類手続きの殆どをお願いできたので
家を購入する初心者にとってはかえって良かったかなと思ってます。
（わからない事もすぐに聞けますしね。）


【適用金利はいつから適用なのか】

フラット３５に限った事ではないのですが、
適用金利が実行されるのは、ローンがスタートした時点です。
ローンを申し込みしたり、ローンを契約した時点ではなく、
あくまでローン実行日＝その日からの適用金利で始まるというイメージ。

仮に、今の時点で２.６％の金利
と言われていても、実際にローンの実行が翌月だとすると
今の時点の金利が適用されるわけではなく、
新たに設定される翌月の金利が適用される事になります。
我が家はローンの契約時期よりもローン実行時の方が
０．３％程お高くなってしまって、ちょっぴり残念な思いをしましたが
こればかりは仕方が無いと思って諦めるしかありませんね。

35年全期間固定金利！2.350％！繰上返済手数料無料のSBIモーゲージ!

過去の変動金利推移を参考にしてみる

変動金利にするのか、中期固定金利にするのか
はたまた長期固定金利にするのか。
住宅を購入する誰もが住宅ローンの組み方は悩むところです。
「どのタイプの住宅ローンにするか考えてみる」
の項目でも触れたように、それぞれの組み方には
メリットとデメリットがあります。

でも「これから将来どれぐらい金利の上昇が有るかなんて分からない」
って頭で分かっていても、今現在とここ数年の金利の推移をみてみると
「そんなこと言ったって、変動金利安かったジャン！」
っていう事実もあります。

言葉だけで聞いてもイマイチそのリスクがピンと来ないと思うので、
１９８９年から２００９年までの短期プライムレートを表にまとめて見ました。

短期プライムレートは短期の貸し出しに適用する金利。
都市銀行では変動金利型の企業向け融資、
また個人向けの住宅ローン・教育ローンは
この短期プライムレートに連動するケースが多いので、
短期プライムレートの値動き＝過去の変動金利の値動き
として、ある程度の参考になると思います。

下記は日銀のホームページで発表されている
過去の短期プライムレートを抜粋し、表にまとめたものです。



表から読み取れるのは、２００９年より過去１４年間の短期プライムレートは
ほぼ横ばい状態を続けていて低い水準を表していますが、
１９８０年代後半から１９９０年代前半にかけては高い水準だった事がわかります。


バブルの絶頂期だった頃の高い水準になることは
今の日本経済状況からみても無いだろうと思いますが、
長い年月の経済の大きなうねりの中で
高い時期もあれば安い時期もある
という事は把握しておかなければなりません。


当初数年間の安い優遇金利を受けられたとしても
高くなる事も十分視野に入れた中で
その優遇金利がはずれた後の変動の変化にいくらまでなら対応出来そうか
（何パーセントの上昇なら耐えられるか）
予め考えておく必要はあると思います。


「このまま借りていたら、そのうち返済が厳しくなりそうだ」
という事を自分で把握できていれば、
早めの借換や住宅ローンを借りている銀行へ早めに相談する
といった手段を、首が回らなくなる前に取る事ができます。
借換の時期・タイミングを逃さない為にも
市場の動きには多少敏感になり、且つ許容範囲を把握する
ことが一番の予防線だと考えています。



ここまで読んでいただきありがとうございました。
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大手不動産会社と中堅地元不動産会社を上手に活用しましょう

家探しの時に重要なのは
「いかに早く希望の物件に巡り会えるか？」
この事に尽きると思います。

我が家の住まいを探そうと思い立ってから、
契約を結ぶまでの期間は３～４ヶ月かかっています。
この間に集めた物件情報（間取りとか価格とか）は３０件以上。
実際に見に行くにまで至った物件は１０件。
これが平均よりも多いのか少ないのかはわかりませんが、
うちはこんな感じでした。

物件が出てくる時期にも波があるので、
自分たちが探しているタイミングに、
探したい地域から沢山の売り物件が出ている時もあれば
毎日チェックしていても、
先週と全く掲載物件がかわらずに動かない時もあったり。
家探しは希望と挫折の連続といっても過言では無かったです。


【物件の情報源を確保しよう】

兎にも角にも必要なのは情報源。
ネットでの総合情報サイトＳＵＵＭＯや沿線HOME'Sで情報をチェックしつつ、
不動産会社に予め希望を伝えて物件の新しい動きにも対応できるように
常にアンテナをはっておく事が不可欠。

「安易に不動産会社とコンタクト取ると、不必要な営業に来られたりするんじゃないか？」
と、なかなかアプローチできない人も居ると思いますが、
自分たちの希望や要望をしっかり事前に決めていれば、
不適切な物件を紹介されたとしても断る事が出来ます。
それに、ネットやフリーペーパーの情報は、
毎日更新されているわけでは有りませんので、
物件に気付いて問合せしても
必ずその物件が有るとは限りませんし、
掲載されている物件は人目に触れる機会も多いわけですから、
自分が良いなと思っている瞬間にも、
他の人も良いなと思っている可能性は大きいです。


【大手と地域密着の不動産会社、どちらが良いか？】

結論から言うと、「どちらの不動産会社」からも情報をもらった方が良いです。
■大手不動産会社のメリット
・取り扱っている物件数が多い
→理想の物件が見つけやすい
・広い範囲で物件を探している人には有利
→支店間の情報網を活用できるから
・信頼性が高い
→知名度が高いと安心感がある

■地元不動産会社のメリット
・地域を絞って探している場合の情報が早い
・探している周辺環境に熟知している
・地元不動産会社ならではのレア物件が有る
→昔からの大家との付き合いなどで信頼されて任される

私たちは結局、大手不動産会社の営業担当者に
沢山の物件を紹介していただきながらも、
最終的には地元不動産会社にお世話になったという経緯があるので、
どちらのメリットも活用できて、満足いく物件に巡り合えました。

まずはネットで相場感を養いつつ、
自分たちが探している地域の物件を
実際見て感覚を掴んでいくといいのではないでしょうか。
がんばって良い物件に皆さんも巡り合えるといいですね！

ここまで読んでいただきありがとうございました。
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必要に応じて選びたい火災保険の付保

以前こちらでも火災保険についての基本的な考え方・選び方について触れましたが、
自分が保険を選ぶ際に調べて分かった事などを付け加えたいと思います。

【火災保険の金額構成】
自分の保険に入るのに散々調べて色々分かりましたが、
火災保険のベースとなる金額は
1.建物部分（専有部分）の火災保険
2.家財保険
3.建物部分の地震保険
4.家財部分の地震保険
となっています。
建物部分の金額はその建物の構造や築年数、
どこの地域に建てられているかで決められているため、
専有面積が分かれば自ずと金額も出てきます。
また、いくらの家財保険に入れば良いかは、
保険に入る家族の年齢や人数によって妥当な金額は違ってきますが、
基本的には任意です。

【銀行が言う火災保険って、どこまでの範囲？】場合銀行でローンを組むときに「火災保険に入ってください」といわれるのは、
1.建物部分の火災保険　の事をさしています。

なので、無理やり家財保険に入る必要は無いし、
地震保険も強制的に入るものでは有りません。
火災保険を安く済ませようと考えているのならば、
建物部分の保険のみに入り、
家財保険や地震保険に入らなければ安く済みます。

【リスクを考えて、どの付保をつければいいかを決めていく】
実際何かが起きた事を想定してみて、購入した家でどんな事が起こりうるか？
それが起こったときに付保してなくても対応できそうか？
などをシュミレーションしてみると良いと思います。
私たちは正直、
この保険はどんな時に出てどんな時に出ないのか
が良く分かってなかったので、
担当の人に根掘り葉掘り聞いちゃいました。

＜水害について＞
マンションで２階以上に住むならば、
水害のリスクは少ないので外す対照になります。
但し、１階の場合は環境によってそのリスクを考慮したうえで決めたいところです。

＜風災について＞
保険の担当者に聞いたところ、意外と保険が支払われた金額として大きいのが風災だそうです。
想定できる事故としては、
・台風で窓ガラスが割れてしまった
・屋根が吹っ飛んだ
・割れた窓ガラスや穴の開いた屋根から雨が入ってきて家財がダメになった
等。言われて見ればなるほど～って感じですね。
一軒家は必須ですが、マンションでも角部屋だったり
窓数がおおい所にお住まいの方はつけていたほうが良さそうです。

＜類焼について＞
オプションで結構迷うのが類焼や個人賠償について。
まず、類焼の基礎的な知識としては、
「自分が火元となった火災が起きた場合、
それによって被害を受けた方の火災保険の補てんとして出る保険」です。
日本の法律では隣の火事をもらい火しても、
重大な過失が無い限りは火元の方にお金を請求することは出来ません。
裏を返せば自分が出火元になったからと言って、
お隣さんの家まで補償する必要はないという事になります。
とは言えども、自分の家が原因の火災を起したときに、
隣近所に何もしないまま住んでいられるのか？
って考えると、やっぱりそういうワケにはいかないと思いますから
その点もじっくりと考えて入る・入らないを決めたいところです。

＜個人賠償について＞
我が家は個人賠償に入るか否かをかなり迷った結果、
個人賠償に入ることに決めました。
個人賠償の対象になる事故等は範囲が広く、
また保険の支払対象も一緒に生計を共にしている家族全員となるため
利用価値があると判断したからです。
・自分の飼っている動物が他人に危害を与えてしまった
・自転車に乗っていて、他の人に怪我を負わせてしまった
・下の階へ水漏れを起してしまった（洗濯機などから）
・子どもが他の家の物を誤って壊してしまった等

うちは子どもは居ないし、洗濯機には防水パンがついてるから
個人賠償は入らないんじゃないかなって思っていたのですが、
熱帯魚を飼ってる水槽があった事を思い出して
「水漏れ」のリスクが高いから入ろうという事になりました。

＜地震保険について＞
地震保険はどの保険会社にお願いしても、
同じ金額の見積が出てきますから金額の比較をする必要は無いのですが、
地震保険をつけるかどうかも金額が大きくなるだけに慎重に選びたいものです。

見積金額を担当者から出してもらったときに、
やはり地震保険料はネックになっていてなかなか決められなかったのですが、
地震保険は家に引っ越した後から加入する事が出来ると分かり
とりあえず住んで暫くして、色々な支払が一通り収まった後で
１年単位での加入をしようという事に決めました。
「そんな入り方も有りか～」っと
教えていただいたときには目からうろこでした。

【火災保険に入るタイミングと実行日】
住宅ローンを組むと、大体銀行側や不動産の担当者から
火災保険も勧められたりしますが、
その場合契約の当日に矢継ぎ早に補償内容を聞かされてサイン！
なんていうケースもあるので、
出来るだけ事前に補償内容を確認できる見積や資料を
郵送なりFAXなりで送ってもらっておきましょう。

火災保険はお金の支払が行われた事を持って「実行」とみなされますので、
契約した日が必ずしも実行日とイコールではありませんから注意してください。
大体の金融機関では、火災保険の「無保険」期間を作らないように、
住宅ローンの実行日までに火災保険への加入を義務付けていますが、
いつまでにどんな火災保険に加入しておかなければならないのかを、
事前にローン担当者へ伺っておくのがベター。

どのタイプの住宅ローンにするかを考えてみる

住宅ローンをどこから借りるか？という事を決める前に、
「ローンをどうやって組むか＝返すか」
という事をまず考えてみましょう。

【ローンの種類】
・変動金利
・中期固定金利（３年・５年・７年・１０年など）
・長期固定（２０年・３０年・３５年）
・変動と固定のミックス

ローンの金利は一般的に
変動金利＜中期固定金利＜長期固定金利
っていう具合に金利が大きくなっていきます。
金利は借りてる側からすれば利息を払っていることになるので
金利が小さければ小さいほど良いに越したことは無いですが、
今出ている目先の数字だけに惑わされずに
きちんと自分たちなりの「論理」に基づいた借り方、返し方がベターです。
月々どれぐらいの金額を返済するかを決めるには
フリーのローンシュミレーターを利用すると良いでしょう。

【自分はどの商品が合っているか】
◆変動金利を借りるのに向いてるタイプ
・貯蓄に余裕が有る人
・銀行からの借り入れ金額が小さい人
・返済年数を短く設定できる人
・金利が変動しても、イチイチ慌てない人
・株などをやっていて、世の中の流通に敏感な人
・正確がマメな人、探究心がある人

◆中期固定金利またはミックスを借りるのに向いているタイプ
・頭金を多く出せる人
・返済年数を短く設定できる人
・世の中の流通に敏感な人
・長いスパンで物事を考えられる人

◆長期固定金利を借りるのに向いているタイプ
・頭金が少ない人
・銀行からの借り入れ額が大きい人
・他のローンを組んでいる人（車等）
・変動金利の値動きに精神的に耐えられない人
・面倒くさがりやな人


【各ローンタイプのメリット・デメリット】
◆変動金利
・金利が他のタイプよりも安く設定されている
　＝返済年数が少ない人には低金利で借りられるメリット大
・金利は経済の情勢などで上下する
　＝返済額が安定しない
・数年後の金利予測は難しい
　＝いきなり月々の返済額が上がる可能性もある

◆中期固定金利
・固定年数が少なければ、より少ない金利で借りられる
　＝返済年数が少ない人には、低金利で借りられるメリット大
・一定期間は金利が変わらない
　＝その間次の借り方など対策を考える余裕が有る
・固定金利後は変動金利に切り替わる
　＝数年後の対策を考えないと、急激に月々の返済額が上がる可能性もある

◆長期固定金利
・金利がほかの物に比べて高い
・ずーっと同じ金利
　＝金利にまどわされず、安定した返済を考えられる
・借りる人の年齢が高いと借りられない事も有る
　＝子どもとのリレー返済などで対応できる場合もある

【住宅ローンの組み方　まとめ】
変動金利や中期固定金利は、必ず「見直し」が必要になる時期があります。
「見直し」の仕方によって、その後の返済が大きく変わってしまいます。
この手のローンタイプを選んだ人は
数年後いくらぐらいまでなら金利が上昇しても
家計が耐えられそうか？を想定した上で、
ローンの組み方を考えてみましょう。

我が家は１０年後、２０年後をシュミレーションして
尚且つ夫婦の性格を考慮した結果、
長期固定金利で行こうという結論に達しました。
借り方は人それぞれなので、いっぱいシュミレーションして
その家族なりの結果を導き出してくださいね。

「シュミレーションしても先の事なんかよくわからない！」
という方は、ファイナンシャルプランナーのような専門家に
アドバイスしていただいてもいいかもしれませんね。
数年後、数十年後のライフプランもたてて貰えて
論理的に借りられる額を導き出してもらえますよ。