国土交通省が提供する不動産の取引価格情報

その物件の築年数や部屋や共用スペースの使用状況、周辺環境、売主の意向などさまざまな要因があって、
すぐ近くに似たような築年数のマンションがあったとしても
必ずしも同じぐらいの価格で売られているとも限りません。

ただ何も考えずに普通にポストに入っているチラシや
不動産の物件情報に目を通しているだけでは、相場感は養われないので、
自分の勘も勿論大切ですが、信頼できるデータベースを参考にするのも
相場感を掴む一つの方法では有ると思います。

「リフォーム済みの物件とリフォームしていない物件どちらを選ぶか」
でも少し触れましたが、自分が買おうとしているマンションの
同じぐらいの築年数や立地条件で出ているマンションの基準が把握できていないと、
一体自分が普通よりも安い物件を買おうとしているのか？
はたまた高い物件を掴まされかけているのか？
それを見極める事すら難しいです。


【国土交通省提供　不動産の取引価格情報】
不動産取引は不透明さや不確実な部分が問題視されていますが、
そういった不透明な部分を情報を集めて改善していこう
という趣旨の物が、国土交通省が提供している
不動産の取引価格情報　提供制度
というものです。
平成18年からアンケート形式で集められた不動産取引のデータベースを基に
インターネットから情報を誰でも簡単に閲覧できるシステムになっています。

制度自体がまだ３年余りという短い期間でのデータベースとなるため
十分な情報を集められているかどうかは少し疑問ですが、
過去に取引をされている土地の大きさや延べ床面積、構造、築年数で
自分が探している物件と同じような物がいくらぐらいで取引されているのか
の目安には出来ると思います。

現在は家を新たに購入した人に対し、登記された情報を基に
国土交通省からアンケート依頼という形で送られてきます。
アンケートはあくまでも任意にはなっていますが、
こうしたアンケートを基に作られているデータベースです。

■土地情報システム
取引価格情報を検索できるシステムです。



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リフォーム済み物件とリフォームしていない物件どちらを選ぶか

中古物件を買うという行為自体が初めてだったので、
どんなふうに物件が売りに出ているのか最初は全く分からなかったのですが、
家を探す際に以下のパターンで売りに出ています。
1.リフォームされていて物件がきれい。売主ももう住んでない
2.リフォームされてなくて物件がそこそこきれい。売主ももう住んでいない
3.売主は物件が売れたら引越をするパターンで、リフォームされていない
4.リフォームは全くされてなくて、現状のままでは住めない（後で絶対リフォーム必要！）

買う側の状況によっても変わってきますが、
リフォームされていた方が良いのかどうか。この辺はかなり悩みました。

【リフォームされている物件のメリットデメリット】
・壁紙とかクリーニングとかは既にされていてきれい。
・契約が出来れば、好きなときにいつでも引越する事が出来る。
・早く新しい物件に引越したい人には打って付け
・リフォーム済みのため、相場よりも金額が若干高い

【リフォームされてない物件のメリットデメリット】
・自分で好きな壁紙とか床材にリフォームできる。
・リフォーム業者を選べるから、安くあげる事も可能。
・購入金額以外に、リフォーム費用が必要。
・入居するまでに少し時間が必要。


私たちが物件を色々見させていただいて、
凡そ半分以上は売主さんが居る状態で拝見した物件でした。
ご縁があった物件も、3.のパターンで、
売主さんがまだ居る状態のお宅に訪問させていただき、中を拝見しました。
売主さんが後で引越するパターンの場合、
一見「きれいに使ってるな～」
って思っていても、
いざ売主さんが引っ越された後に改めて何も無いスペースをチェックすると
電気を使っていた場所が黒ずんでいたり、
家具の後ろが汚くなっていたりするので
その辺は覚悟が必要です。（荷物がどかないと分からないので）

そういった心配が無いのはやはりリフォーム済みの物件ですが、
実際にリフォームでかかった代金よりも高く上乗せされて
物件価格に反映されている事が殆どです。

【リフォームにはいくら位かかる？】
我が家は知り合いの工務店に頼んで68㎡・3LDKを
・クロスを全室張替え
・洗面・トイレのCF張替え
・畳の表替え
・障子・襖の張替え
を行って、大体70万円ぐらいでした。
（知り合いという事でちょっとオマケしてもらってます）
当初、不動産屋経由の工務店へ見積をお願いしたら、
80万から100万ぐらいだと言われましたので、
さらに床のフローリングの張替えなど行ったら、
軽く100万円は越えることになりそうです。

【リフォームされている物件の相場をつかむには】
売りに出ているマンションは、中型から大型の物件であれば、
同時に違う階の物件が出回っている事が多々あります。
上の階なのか、どっち向きの家なのか、角部屋なのか
によって若干金額の上下はするものの、
同じマンションの他の物件は、相場感を掴むにはもってこいです。

もしも自分が良いな～っと思った物件がリフォーム済み物件の場合は、
リフォームされてないで売りに出されている物件を目安にすると
自分が購入しようとしている物件のリフォームで上積みされた金額が分かり
金額交渉の参考になると思います。

実際、私たちが良いなと思っていた物件は1680万円で売りに出ていましたが、
同じ棟の階が一つだけ下の物件で1890万円（リフォーム済）で出ていた事を考えると
その差額210万に値するだけの内装に仕上がっているかどうか
見極める対照には十分なりました。



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フラット35をどこで借りるか

我が家は色々なローンの組み方、借り方などを思案した結果、
金融機関と住宅金融支援機構が提供している
「フラット３５」で借りることにしました。

詳しい内容はフラット３５のオフィシャルサイトで見ることが出来ますが、
正直、あまりわかりやすいホームページではありませんね～

フラット３５の性質は、住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）が
直接融資してくれるものとばかり思っていたのですがそうではなく、
私たちが借りるのは民間の金融機関から。
金融機関がお金を貸すと、今度はその債権を住宅金融支援機構が買い取る
という流れでこの製品が成り立っています。

住宅金融支援機構が直接融資をしている財形住宅融資などがありますが、
このように直接、住宅金融支援機構が貸し出している融資と
フラット３５は別物だと認識してください。
（私がアホなのか、当初この事がよくわかっていませんでした。）


【融資を受ける銀行により、金利に差がある】

フラット３５を借入する際に是非頭に入れておいて貰いたいのが、
借りる金融機関によって金利に差があるという事です。

フラット３５は返済は３５年間一定の返済利率である
とう本質はみな同じなのですが、その肝心な返済利率が異なります。
また、保証料が有る・無しなどの部分でも大きく異なる為、
最初にかかる諸経費についても差が出てくるので、
フラット３５を借入したい！
っと思っている人は、１つの金融機関ではなく
複数の金融機関から情報を集めて
自分たちが入るのに適しているところから入るのが良いと思います。


【中古マンションらくらくフラット３５も調べてみる】

中古マンションを購入してフラット３５を利用するならば、
らくらくフラット３５に適合している物件かも調べてみてください。
適合している物件かを調べるのはこちら★
もしもラッキーにも購入物件がらくらくフラットに適合しているようならば、
機構が定める基準に適合していることを確認した中古マンション
ということになり、
フラット３５の契約を結ぶ際にかかる適合証明を省略することができます。
適合証明を省略できるということは、その分諸経費も少し安くなります。
（通常、その物件がフラット３５を契約するに値する物件かどうかを調べる為に、
調査費用や適合証明作成費用などがかかるため）


また、このらくらくフラット３５に適合している物件だということが分かると、
銀行から受ける融資に優遇金利を適用してくれるところもあります。
そのあたりも確認してみてください。


【ローンの申し込み時期に余裕が有る方なら】

融資への金利だけを単純に見ると、概ねネット系銀行（SBIモーゲージや楽天モーゲージ）は安い利率になっています。
但し、ネットでの申し込みや電話でのやり取りになり
対面式のカウンターが無い分、書類等で不備があった場合のやりとりを考えると、
多少ローン実行時期に余裕が有る人向けになってくると思います。
また、銀行担当とのやり取りがやり難いという点で、
不動産屋さんの担当者が嫌がるという事もあるかもしれません。
我が家の場合、売主さんがマンションから戸建へ移り住むに当り、
ローンの実行日がかなり切羽詰った状況での契約となっていたため、
ネット銀行でフラット３５を組む事ができなかったのですが、
その分、不動産の営業さんに書類手続きの殆どをお願いできたので
家を購入する初心者にとってはかえって良かったかなと思ってます。
（わからない事もすぐに聞けますしね。）


【適用金利はいつから適用なのか】

フラット３５に限った事ではないのですが、
適用金利が実行されるのは、ローンがスタートした時点です。
ローンを申し込みしたり、ローンを契約した時点ではなく、
あくまでローン実行日＝その日からの適用金利で始まるというイメージ。

仮に、今の時点で２.６％の金利
と言われていても、実際にローンの実行が翌月だとすると
今の時点の金利が適用されるわけではなく、
新たに設定される翌月の金利が適用される事になります。
我が家はローンの契約時期よりもローン実行時の方が
０．３％程お高くなってしまって、ちょっぴり残念な思いをしましたが
こればかりは仕方が無いと思って諦めるしかありませんね。

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過去の変動金利推移を参考にしてみる

変動金利にするのか、中期固定金利にするのか
はたまた長期固定金利にするのか。
住宅を購入する誰もが住宅ローンの組み方は悩むところです。
「どのタイプの住宅ローンにするか考えてみる」
の項目でも触れたように、それぞれの組み方には
メリットとデメリットがあります。

でも「これから将来どれぐらい金利の上昇が有るかなんて分からない」
って頭で分かっていても、今現在とここ数年の金利の推移をみてみると
「そんなこと言ったって、変動金利安かったジャン！」
っていう事実もあります。

言葉だけで聞いてもイマイチそのリスクがピンと来ないと思うので、
１９８９年から２００９年までの短期プライムレートを表にまとめて見ました。

短期プライムレートは短期の貸し出しに適用する金利。
都市銀行では変動金利型の企業向け融資、
また個人向けの住宅ローン・教育ローンは
この短期プライムレートに連動するケースが多いので、
短期プライムレートの値動き＝過去の変動金利の値動き
として、ある程度の参考になると思います。

下記は日銀のホームページで発表されている
過去の短期プライムレートを抜粋し、表にまとめたものです。



表から読み取れるのは、２００９年より過去１４年間の短期プライムレートは
ほぼ横ばい状態を続けていて低い水準を表していますが、
１９８０年代後半から１９９０年代前半にかけては高い水準だった事がわかります。


バブルの絶頂期だった頃の高い水準になることは
今の日本経済状況からみても無いだろうと思いますが、
長い年月の経済の大きなうねりの中で
高い時期もあれば安い時期もある
という事は把握しておかなければなりません。


当初数年間の安い優遇金利を受けられたとしても
高くなる事も十分視野に入れた中で
その優遇金利がはずれた後の変動の変化にいくらまでなら対応出来そうか
（何パーセントの上昇なら耐えられるか）
予め考えておく必要はあると思います。


「このまま借りていたら、そのうち返済が厳しくなりそうだ」
という事を自分で把握できていれば、
早めの借換や住宅ローンを借りている銀行へ早めに相談する
といった手段を、首が回らなくなる前に取る事ができます。
借換の時期・タイミングを逃さない為にも
市場の動きには多少敏感になり、且つ許容範囲を把握する
ことが一番の予防線だと考えています。



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大手不動産会社と中堅地元不動産会社を上手に活用しましょう

家探しの時に重要なのは
「いかに早く希望の物件に巡り会えるか？」
この事に尽きると思います。

我が家の住まいを探そうと思い立ってから、
契約を結ぶまでの期間は３～４ヶ月かかっています。
この間に集めた物件情報（間取りとか価格とか）は３０件以上。
実際に見に行くにまで至った物件は１０件。
これが平均よりも多いのか少ないのかはわかりませんが、
うちはこんな感じでした。

物件が出てくる時期にも波があるので、
自分たちが探しているタイミングに、
探したい地域から沢山の売り物件が出ている時もあれば
毎日チェックしていても、
先週と全く掲載物件がかわらずに動かない時もあったり。
家探しは希望と挫折の連続といっても過言では無かったです。


【物件の情報源を確保しよう】

兎にも角にも必要なのは情報源。
ネットでの総合情報サイトＳＵＵＭＯや沿線HOME'Sで情報をチェックしつつ、
不動産会社に予め希望を伝えて物件の新しい動きにも対応できるように
常にアンテナをはっておく事が不可欠。

「安易に不動産会社とコンタクト取ると、不必要な営業に来られたりするんじゃないか？」
と、なかなかアプローチできない人も居ると思いますが、
自分たちの希望や要望をしっかり事前に決めていれば、
不適切な物件を紹介されたとしても断る事が出来ます。
それに、ネットやフリーペーパーの情報は、
毎日更新されているわけでは有りませんので、
物件に気付いて問合せしても
必ずその物件が有るとは限りませんし、
掲載されている物件は人目に触れる機会も多いわけですから、
自分が良いなと思っている瞬間にも、
他の人も良いなと思っている可能性は大きいです。


【大手と地域密着の不動産会社、どちらが良いか？】

結論から言うと、「どちらの不動産会社」からも情報をもらった方が良いです。
■大手不動産会社のメリット
・取り扱っている物件数が多い
→理想の物件が見つけやすい
・広い範囲で物件を探している人には有利
→支店間の情報網を活用できるから
・信頼性が高い
→知名度が高いと安心感がある

■地元不動産会社のメリット
・地域を絞って探している場合の情報が早い
・探している周辺環境に熟知している
・地元不動産会社ならではのレア物件が有る
→昔からの大家との付き合いなどで信頼されて任される

私たちは結局、大手不動産会社の営業担当者に
沢山の物件を紹介していただきながらも、
最終的には地元不動産会社にお世話になったという経緯があるので、
どちらのメリットも活用できて、満足いく物件に巡り合えました。

まずはネットで相場感を養いつつ、
自分たちが探している地域の物件を
実際見て感覚を掴んでいくといいのではないでしょうか。
がんばって良い物件に皆さんも巡り合えるといいですね！

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必要に応じて選びたい火災保険の付保

以前こちらでも火災保険についての基本的な考え方・選び方について触れましたが、
自分が保険を選ぶ際に調べて分かった事などを付け加えたいと思います。

【火災保険の金額構成】
自分の保険に入るのに散々調べて色々分かりましたが、
火災保険のベースとなる金額は
1.建物部分（専有部分）の火災保険
2.家財保険
3.建物部分の地震保険
4.家財部分の地震保険
となっています。
建物部分の金額はその建物の構造や築年数、
どこの地域に建てられているかで決められているため、
専有面積が分かれば自ずと金額も出てきます。
また、いくらの家財保険に入れば良いかは、
保険に入る家族の年齢や人数によって妥当な金額は違ってきますが、
基本的には任意です。

【銀行が言う火災保険って、どこまでの範囲？】場合銀行でローンを組むときに「火災保険に入ってください」といわれるのは、
1.建物部分の火災保険　の事をさしています。

なので、無理やり家財保険に入る必要は無いし、
地震保険も強制的に入るものでは有りません。
火災保険を安く済ませようと考えているのならば、
建物部分の保険のみに入り、
家財保険や地震保険に入らなければ安く済みます。

【リスクを考えて、どの付保をつければいいかを決めていく】
実際何かが起きた事を想定してみて、購入した家でどんな事が起こりうるか？
それが起こったときに付保してなくても対応できそうか？
などをシュミレーションしてみると良いと思います。
私たちは正直、
この保険はどんな時に出てどんな時に出ないのか
が良く分かってなかったので、
担当の人に根掘り葉掘り聞いちゃいました。

＜水害について＞
マンションで２階以上に住むならば、
水害のリスクは少ないので外す対照になります。
但し、１階の場合は環境によってそのリスクを考慮したうえで決めたいところです。

＜風災について＞
保険の担当者に聞いたところ、意外と保険が支払われた金額として大きいのが風災だそうです。
想定できる事故としては、
・台風で窓ガラスが割れてしまった
・屋根が吹っ飛んだ
・割れた窓ガラスや穴の開いた屋根から雨が入ってきて家財がダメになった
等。言われて見ればなるほど～って感じですね。
一軒家は必須ですが、マンションでも角部屋だったり
窓数がおおい所にお住まいの方はつけていたほうが良さそうです。

＜類焼について＞
オプションで結構迷うのが類焼や個人賠償について。
まず、類焼の基礎的な知識としては、
「自分が火元となった火災が起きた場合、
それによって被害を受けた方の火災保険の補てんとして出る保険」です。
日本の法律では隣の火事をもらい火しても、
重大な過失が無い限りは火元の方にお金を請求することは出来ません。
裏を返せば自分が出火元になったからと言って、
お隣さんの家まで補償する必要はないという事になります。
とは言えども、自分の家が原因の火災を起したときに、
隣近所に何もしないまま住んでいられるのか？
って考えると、やっぱりそういうワケにはいかないと思いますから
その点もじっくりと考えて入る・入らないを決めたいところです。

＜個人賠償について＞
我が家は個人賠償に入るか否かをかなり迷った結果、
個人賠償に入ることに決めました。
個人賠償の対象になる事故等は範囲が広く、
また保険の支払対象も一緒に生計を共にしている家族全員となるため
利用価値があると判断したからです。
・自分の飼っている動物が他人に危害を与えてしまった
・自転車に乗っていて、他の人に怪我を負わせてしまった
・下の階へ水漏れを起してしまった（洗濯機などから）
・子どもが他の家の物を誤って壊してしまった等

うちは子どもは居ないし、洗濯機には防水パンがついてるから
個人賠償は入らないんじゃないかなって思っていたのですが、
熱帯魚を飼ってる水槽があった事を思い出して
「水漏れ」のリスクが高いから入ろうという事になりました。

＜地震保険について＞
地震保険はどの保険会社にお願いしても、
同じ金額の見積が出てきますから金額の比較をする必要は無いのですが、
地震保険をつけるかどうかも金額が大きくなるだけに慎重に選びたいものです。

見積金額を担当者から出してもらったときに、
やはり地震保険料はネックになっていてなかなか決められなかったのですが、
地震保険は家に引っ越した後から加入する事が出来ると分かり
とりあえず住んで暫くして、色々な支払が一通り収まった後で
１年単位での加入をしようという事に決めました。
「そんな入り方も有りか～」っと
教えていただいたときには目からうろこでした。

【火災保険に入るタイミングと実行日】
住宅ローンを組むと、大体銀行側や不動産の担当者から
火災保険も勧められたりしますが、
その場合契約の当日に矢継ぎ早に補償内容を聞かされてサイン！
なんていうケースもあるので、
出来るだけ事前に補償内容を確認できる見積や資料を
郵送なりFAXなりで送ってもらっておきましょう。

火災保険はお金の支払が行われた事を持って「実行」とみなされますので、
契約した日が必ずしも実行日とイコールではありませんから注意してください。
大体の金融機関では、火災保険の「無保険」期間を作らないように、
住宅ローンの実行日までに火災保険への加入を義務付けていますが、
いつまでにどんな火災保険に加入しておかなければならないのかを、
事前にローン担当者へ伺っておくのがベター。

どのタイプの住宅ローンにするかを考えてみる

住宅ローンをどこから借りるか？という事を決める前に、
「ローンをどうやって組むか＝返すか」
という事をまず考えてみましょう。

【ローンの種類】
・変動金利
・中期固定金利（３年・５年・７年・１０年など）
・長期固定（２０年・３０年・３５年）
・変動と固定のミックス

ローンの金利は一般的に
変動金利＜中期固定金利＜長期固定金利
っていう具合に金利が大きくなっていきます。
金利は借りてる側からすれば利息を払っていることになるので
金利が小さければ小さいほど良いに越したことは無いですが、
今出ている目先の数字だけに惑わされずに
きちんと自分たちなりの「論理」に基づいた借り方、返し方がベターです。
月々どれぐらいの金額を返済するかを決めるには
フリーのローンシュミレーターを利用すると良いでしょう。

【自分はどの商品が合っているか】
◆変動金利を借りるのに向いてるタイプ
・貯蓄に余裕が有る人
・銀行からの借り入れ金額が小さい人
・返済年数を短く設定できる人
・金利が変動しても、イチイチ慌てない人
・株などをやっていて、世の中の流通に敏感な人
・正確がマメな人、探究心がある人

◆中期固定金利またはミックスを借りるのに向いているタイプ
・頭金を多く出せる人
・返済年数を短く設定できる人
・世の中の流通に敏感な人
・長いスパンで物事を考えられる人

◆長期固定金利を借りるのに向いているタイプ
・頭金が少ない人
・銀行からの借り入れ額が大きい人
・他のローンを組んでいる人（車等）
・変動金利の値動きに精神的に耐えられない人
・面倒くさがりやな人


【各ローンタイプのメリット・デメリット】
◆変動金利
・金利が他のタイプよりも安く設定されている
　＝返済年数が少ない人には低金利で借りられるメリット大
・金利は経済の情勢などで上下する
　＝返済額が安定しない
・数年後の金利予測は難しい
　＝いきなり月々の返済額が上がる可能性もある

◆中期固定金利
・固定年数が少なければ、より少ない金利で借りられる
　＝返済年数が少ない人には、低金利で借りられるメリット大
・一定期間は金利が変わらない
　＝その間次の借り方など対策を考える余裕が有る
・固定金利後は変動金利に切り替わる
　＝数年後の対策を考えないと、急激に月々の返済額が上がる可能性もある

◆長期固定金利
・金利がほかの物に比べて高い
・ずーっと同じ金利
　＝金利にまどわされず、安定した返済を考えられる
・借りる人の年齢が高いと借りられない事も有る
　＝子どもとのリレー返済などで対応できる場合もある

【住宅ローンの組み方　まとめ】
変動金利や中期固定金利は、必ず「見直し」が必要になる時期があります。
「見直し」の仕方によって、その後の返済が大きく変わってしまいます。
この手のローンタイプを選んだ人は
数年後いくらぐらいまでなら金利が上昇しても
家計が耐えられそうか？を想定した上で、
ローンの組み方を考えてみましょう。

我が家は１０年後、２０年後をシュミレーションして
尚且つ夫婦の性格を考慮した結果、
長期固定金利で行こうという結論に達しました。
借り方は人それぞれなので、いっぱいシュミレーションして
その家族なりの結果を導き出してくださいね。

「シュミレーションしても先の事なんかよくわからない！」
という方は、ファイナンシャルプランナーのような専門家に
アドバイスしていただいてもいいかもしれませんね。
数年後、数十年後のライフプランもたてて貰えて
論理的に借りられる額を導き出してもらえますよ。