基準はクリアーしているのに借りられない理由

勤続年数も会社も特に問題ないし、健康状態も良好。
そして、年収負担率も自分が借りようとしている金額からして
十分条件をクリアしているハズなのに事前審査が通らない・・・。

そういう場合の借りられない理由について
少しまとめてみました。
※基準についてはこちらの
「銀行のローン審査の基準」の項目を参照ください。


【カードローンを借りすぎている】
銀行は年収負担率という、住宅ローンが全体の収入に対してどれだけの比率になっているか？
を重要視します。
そうなると当然のことながら、これから借入する予定の住宅ローン以外のローン負担率というのも重要になってくるので、
車や学費のローンを組んでいる人よりも組んでいない人のほうが
条件的に有利です。
もし可能であれば、車や学費のローンを返済してから住宅ローンを組んだ方が良いでしょう。


【カードを沢山もっている】
使っていなくてもカードを沢山持っている場合は
住宅ローンを借りた後で他のローンを使い込む可能性を指摘されることがあり、
「その場合はカードを減らしてください」
っと言われることがあります。
もしも、今使っていないカードが結構あるようならば、
ある程度ローン機能があるカードは解約して整理するなど
しておいたほうが無難です。


【カードローンの返済が滞ったことがある】
銀行は借り入れる人の他のローン状況なども調べて
貸すのに問題が無いかどうか調べます。
過去５年間で、支払わなければならない日数から数えて２ヶ月を経過した辺りから
そのローンに対してマーキングされます。

うっかり口座に入金をし忘れてしまって・・・
ぐらいで、直ぐにそのローンを払っている分には心配ないですが、
連続した滞納を過去にしてしまったという人は
個人信用情報になんらかの記載がされていてしまっている事もあるかもしれません。
自分が借入しているローンの情報は、自分でも調べることが出来ますので
心配な方は開示請求して確かめてみるのも良いでしょう。
・ＣＩＣ（株式会社シー・アイ・シー）
・全国銀行個人信用情報センター
・日本信用情報機構
※銀行もローンの審査の際、
上記のような個人信用情報のバンクに照会・問い合わせをしています。


【確定申告で経費の計上を多くしている】
自営業の方や、２箇所以上から収入をもらっている人にありがちですが、
税金を安くするために確定申告時、経費の計上を多くあげている人が殆どだと思います。
実際の収入が多くても、経費を多く計上していれば
その経費分は収入から差し引かれて考えられてしまうため、
自分が想定していたローンの借入金額よりも
かなり低く査定される事もあります。

住宅ローンの借入を考える場合は、
税金を安くするために経費計上をたくさんすると不利になってしまうので
この辺りも考えて確定申告した方がいいと思います。
→実際経費として多くかかってしまっているならば
「無理やり収入を多く見せるために計上しない」
という方法ではなく、借り入れる金額を当初より低くする方が
無理なく返済できると思います。


【まとめ】
以上のことから、
一般的な基準をクリアしていそうに見えても、
潜在的に借金があるとみなされれば
それは年収から差し引かれて考えられてしまいます。

自分がネットなどで事前審査を申し入れたときなどは
仮に審査に落ちてもその理由を教えてはくれないので、
憶測で考えるしかないのですが、
仲介業者などがいる場合、
銀行の担当者とパイプがあるので、
ある程度、事前審査に落ちた理由などはヒントとして教えてくれたりします。
（仲介業者は買ってくれる人のローン審査が通らないと
自分のところの物件を買ってもらえないわけですから
当然必死に相談にのってくれます。）

銀行のローン審査の基準について

下記は銀行のサイトや色々な資料でしらべた
おおまかな審査基準となります。

自分が借りようとしている銀行の判断基準と
若干違いがある部分も有るかもしれませんので
ある程度の目安としてみてください。

【勤続年数】
３年以上が基準。
でも、その基準にみたなくても
キャリアアップでの転職ならば問題ないです。
→勤続年数が少ない場合は、銀行へ提出する書類の中に
「何故転職をしたのか」の理由を書く欄があります。
キャリアアップを理由にして記入して
転職前と転職後の収入に極端な差がなければ
勤続年数はそんなに問題にならないと思います。

我が家の場合は転職して２年８ヶ月という
かなり中途半端な日数でして、
転職前の方が収入が上だったということもあり
若干減額しての融資ならOKということで
借り入れが出来たパターンでした。

【勤務先】
大手企業＞中小企業＞自営業
の順で有利。
会社の安定性が、ローン支払いの安定性と直結して考えられているようです。

【健康状態】
住宅ローンを組むときは団信保険などに加入することが殆どなので
生命保険に加入できる健康な人というのが条件になっています。
→大きな病気などをして生命保険に加入できない状況で
どうしてもローンが組みたいというばあいは、
フラット３５で団信保険をはずしてローンを組むという手もあります。
（借り入れる銀行により条件は違いますが、
フラット３５の団信保険は必須条件になっていない所もあります。）
ただし、団信保険に入らないということは、途中で病気やローン支払い者が死亡しても
残債は残る事になるので注意してください。

【最低年収】
借り入れる額や借り入れる銀行によっても若干変わりますが
大手都市銀行や主要な地方銀行だと
年収４００万円ベースという所でしょう。
年収４００万円を下回る場合は
規模が比較的小さな地方銀行や
フラット３５、あるいは住宅金融支援機構の商品も
視野に入れておいたほうが無難です。


【借入可能金額の基準は？】
年間返済額÷年収で計算された年収負担率という数字が大きく関わってきます。
銀行では独自でこの年収負担率を決めていますが
２５％～３５％以内がおおまかな目安となっているようです。

例えば
年収４００万円の場合
４００万円×３５％÷１２ヶ月＝１１６,６６６円

なので、月々の返済額が１１万円を上回るような
ローンの組み方をすることは返済が将来的に滞る危険
があると判断されます。
銀行は年収負担率に照らし合わせて
相対的に「この人にはいくらまで貸すか？」
を判断することになります。

フラット35よりも金利に有利なフラット35S

我が家の中古マンションでは残念ながら適用外だったのですが、
中古マンション購入時にフラット３５を検討しているならば
是非、該当するマンションがフラット３５Sも適用できるかを調べておくと良いと思います。
ちなみにフラット３５SのSは、スペシャルのS・・・・だそうです。


【フラット３５Ｓのメリット】
フラット３５の借入金額よりも当初１０年間１％引き下げ！
※２０１０年２月１５日より適用で、２０１０年１２月３０日までのお申し込み分まで有効。


【フラット３５Ｓが借りられる基準】
次のうち、１つでも該当しているものが有れば対象になります。
下記※印は、中古マンション特有の基準なので、新築は適用外

１.省エネルギー性
省エネルギー対策等級４の住宅
※二重サッシ又は複層ガラスを使用した住宅
※建設住宅性能評価書の交付を受けた住宅（省エネルギー対策等級２以上）
又は中古マンションらくらくフラット３５のうち、【フラット３５】S（中古タイプ）と登録された住宅

２.耐久性・可変性
劣化対策等級３、かつ、維持管理対策等級２または３の住宅
（共同住宅等については、一定の更新対策が必要）

３．耐震性
耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）２または３の住宅　免震建築物

４.バリアフリー性
高齢者等配慮対策等級３、４または５の住宅
※屋内の段差が解消された住宅
※浴室及び階段に手すりが設置された住宅

上記の詳しい基準については、
住宅金融支援機構のホームページをご覧下さい→こちら★


今までのフラット３５Ｓの引き下げ金利は、
フラット３５よりも－０．３％だったんですが、
緊急経済対策ということで、今年まで－１％となる事が発表されました。
中古マンションを買おうとしていて、フラット３５を視野にいれて
銀行の借入を考えているならば、フラット３５Ｓが適用になる物件だと
かなり大きなメリットと言えます。

適用するのは上記の全てではなくてどれかに当たれば良く、
特に「浴槽に手すりがある事」とか「二重サッシや複層ガラスになっている」
などの部分は、比較的新しいマンションであれば既に備わっている可能性も
十分考えられます。

我が家もどれかに該当していれば、今より安い金利で借りれたんですが・・・・
こればかりは仕方がないですね。

引越業者の比較をするには

良い物件に巡り会えて、契約までなんとかたどり着いたら、
引越のことも色々と準備しなければなりません。
ローンの実行もまだ不確かな時期でも、
直ぐに引越をしないと賃貸に住んでいる場合はその分家賃だって発生する。

少しでも家賃の重複期間を避けるには、
早く新しい新居に引越できる事が一番なのです。

大掛かりな引越をするのはこれが初めての経験だったため、
相場感がわかならいということで
まずは手軽に仮見積がとれるサイトから
分かる範囲の情報を入力してお願いしてみました。
レスポンスは早く、１日たつかたたないかぐらいで
一気に数社から仮見積がメールで送られてきました！
（このスピードには驚きです！！）

あくまでも仮見積なので、実際は処分する家具やエアコンの移設費用、
タンスなどの大型家具の状態などによって前後はしますが、
最初のとっかかりとして目安にするには良いと思います。

メールでは数多くの見積をとりましたが、
その中で実際に自宅まで来ていただき査定をしてもらったのは３社。
アート引越センターとクロネコの引越、それからファミリー引越センターです。

アートさんは独身時代に単身パックで遠方から引っ越した際に
結構お安くやっていただいたのと、印象が良かったのでチョイス。
クロネコさんは口コミサイトでも最近評判が良かったのでチョイス。
ファミリーさんは知り合いが凄く安く引越したとのことだったので紹介でチョイス。

金額は極端に遠方じゃなければ、
平日（会社によって違いますが、金曜日を平日とみなさないところも有り）で
朝積んで午後下ろすタイプが一番安いです。
（用は積み置きがなく、時間のロスがないので）
また、３月・９月と１２月の後半は結構忙しいので価格交渉もしにくいですが、
月の前半から中盤にかけては比較的空いている事が多いので
交渉がしやすいと思います。

サービスはやはり大手だと至れり尽くせりな感じで、
最近では
新居への引越の場合は、靴下をはきかえる
とか
引越をするときに隣近所へ粗品をもって挨拶
とか
そんなサービスも基本になっていたりするところも。
洗濯機のホースつなぎとかはオプション価格無しで
基本金額に含んでいる事が多くなっているようです。

自宅に引越の営業さんが来て、その場で見積をしてくれる場合、
既に最低限のパッキンやダンボールなどを持ってきているので、
見積が終わったときには「今即決してくれればこれぐらいでやります！」
っと多少値引きした金額で提示される事もありますが、
そう言われても焦らずに価格交渉をした方がいいでしょう。

我が家も最初提示されていた金額よりも
合い見積を取った結果、かなり安く引越する事が出来ましたので。

大手4社の引越し会社にまとめて見積もりができる！