火災保険の選び方・考え方

今、とても火災保険選びに悩んでいます。
まさか、保険を考えるのにこんなに苦労するとは思いませんでした。

今まで自分の持ち家を持った事がなかったので、
火災保険に関しては知識も薄く、商品の種類も全く分かりませんでしたが、
おしえてgoo！とかOKwaveの過去ログなどを参考にして
ようやく知識が備わってきました。

【評価額について】
そもそも、火災保険は【建物】に対しての保険だと言う事も知り、
そしてその評価額は、都道府県ごとでしか大まかな評価が無いので、
例えば東京都の江戸川区に住んでいたとしても、あくまでも東京都での評価。
田園調布に住んでいようが、どこに住んでいようが、関係ありません。
最初、評価額は路線価と勘違いしていて、
住んでいる地域によって誤差があるのかと思っていましたが、
火災保険はあくまで土地ではなく建物にかかる保険なので、
全くそのへんは関係が無いという事でした。

さらに、建物の基準価格は見積もってもらう保険会社や代理店によって
３０％ほどの開きがあります。
これも、基準価格を算出するにあたり、
３０％前後の開きを設けてもよい決まりが有るそうです。
なので、どこかの火災保険の建物評価額が１０００万円で出てきたとしても、
別のところで見積をとれば、８００万円という評価で出てくる事も有ります。

保険の担当者によっては
「どこの会社も、保険金額には大した差は無い」と言われたりしちゃいますが、
建物の評価額や基本の保険はあまり変わらなくても、
補償の追加項目などについては各社バラつきがあります。
また、よくよくパンフレットの保障内容を見ると、
何かがあったときに出る金額に若干違いがあって、
正直、全ての資料に目を通すのは時間が足りない・・・っていう感じです。
でも、長い間自分たちを守ってくれる保険だから、ちゃんと考えて選びたいものです。

【火災保険の商品特徴】
火災保険の商品でのポイント
・総合的な基本補償が充実している物かOR必要に応じた補償だけを選べるものなのか
・個人賠償責任についての示談交渉サービスの有無
・そもそも会社として安定してる保険会社か
・独自の割引制度はあるか

【個人賠償について】
私たちは中古マンションで、尚且つ階数が２階以上になるため
水災は必要ないな～と思っているのですが、
ご近所付き合いもこれから始まることですし、
個人賠償の部分は入っておいたほうが良いと判断しています。
ただ、個人賠償については、
最近では示談交渉サービスが特約でついている、
あるいは選べる保険会社もあり、
もしも実際に自分が加害者になった場合の事を考えると、
第三者が間に入ってくれると非常にありがたいな・・・・とも思う反面、
示談交渉サービスがついている個人賠償部分の保険料は、
ついていないものに比べればやはり割高という所と、
これに拘りすぎると保険を選ぶ上での選択肢が限られてしまう
（ついていない商品の方が多いから）という事もあったりで、
非常に悩ましい部分です。

個人賠償の付保については、
・類焼損害と一緒につけなければならない
・長期の個人賠償の付保は出来ない（10年までとか）
・単体での個人賠償責任保険の取り扱いがある
など、その取り扱う保険会社によって出来る・出来ないが違ってくる部分も
これまた個人賠償の付保を考えている側にとっては厄介な選択肢です。

自動車保険に入っている方ならば、
そちらの保険で個人賠償が付保されていれば重複して入る必要もないのでしょうが、
我が家は車は無いのでこの部分は手厚くした方が良いと考えています。
また、類焼損害についても付保するかどうか大変迷っていますが、
万が一自分たちが火元で発生させてしまった事故で、
煙により近所に迷惑をかけた場合や、
放水作業によって近所へ損害を与えてしまった場合は
類焼損害から補償されるようなので、
類焼と個人賠償で補償される範囲の違いを聞いておいたほうが無難です。

何れにせよ自分が購入する建物に対してなので、
自分たちが納得してチョイスできる商品に入りたいと思います。


【個人的に気になった＆良いなと思った保険】
こちらは補足ですが、自分が調べた範囲で参考までに
特徴のある保険会社と商品をツラツラ書いてみます。
個人的に気になった＆良いなと思った部分です。

◆総合保険として
・セコム　安心マイホーム保険
（総合保険としては金額か割安）
・東京海上日動　超保険
（火災保険以外の見直しも考えている方は参考に）
・ニッセイ同和　ホームぴたっとエクセレント
（個人賠償もつけるなら、総合的に割安）

◆チョイス型の保険（有る程度補償の組合せが出来る）
・セゾン自動車火災保険
（自分でHP上で簡単に見積が出来るし、補償の付け加えの自由度が高い）
・AIU　スイートホームプロテクション
・日新火災　住自在

◆個人賠償責任に示談交渉がある保険
・三井住友　ホームピカイチ
・日本興亜損保　フルハウス
・あいおい損保　家庭総合保険

◆特徴の有る割引制度
・ノンスモーカー割引（AIU）
・新築住宅割引（AIU・１０％割引）
・ホームセキュリティー割引（セコム・１２％割引）
◆その他割引
・オール電化割引
・住宅用火災報知機割引
・耐火構造割引
・マンション割引
・家財保険とのセット割引
・地震保険とのセット割引
※割引は併用できるものと出来ないものがあります。

住宅ローンについての参考本

住宅ローンは、低金利だから今が借り徳！とか
変動金利が安いから、固定の長期金利を借りたら損！とか
あたかも誰にでも当てはまるかのようなうたい文句に引っかからないために、
【住宅ローンの怖い性質】が良く分かる本です。


対話形式で初心者にも非常にわかりやすい構成。
2005年発行の図書なので、住宅金融公庫の項目は内容的に古くなっているが、
住宅ローンを変動で借りるのか？短期固定にするのか、
長期固定にするのか、借換はどうするのかなど
借入方法については参考になる部分がかなりあります。

諸費用以外に想定される費用を計算すると・・・

ローンをどこの銀行で組むのかによって多少の金額は上下するもの、
色々なFPさんのサイトや書籍などを見ていると
概ね購入金額の３～８％ぐらいは諸費用にかかりそうです。
我が家も１６００万円借り入れる場合の諸費用が、
１００万円ぐらいなので、借り入れ金額のおよそ６％ぐらいに相当します。

中古の戸建やマンションを買うと仲介手数料が発生するので
価格の３％+６０，０００円+消費税が取られます。
「これはあくまでも上限です」ってうたわれているけれど、
不動産屋さんはここで稼ぐので、
よほどの事がない限りは引いてくれないでしょうね～。

ローンを締結するために必要な諸費用は大体把握できたんですが、
さてこれ以外に出費するとしたら何か？
項目を挙げて計算しだしたら、かなりの出費で目が点です！

【諸経費以外でかかるもの】
・引越代
・リフォーム代
・住む場所が重複する日にち分の家賃

引越の費用は、近いか遠いかとか、
引越するマンションの階数とかエレベーターの有無によってかわりますし、
今住んでいる広さや家族構成で変わりますが、
我が家の例を上げると、２LDKで広さは約５３㎡、家族は大人２人で
４tトラック１台分ぐらいだそうです。
引越比較の借り見積を立ててもらったときには、
安いところでは８万円台から高いところで１４万円ぐらい。
各社サービス内容とか細かい部分で違うので、
数社に聞いてみたほうが良いと思います。

それからリフォーム代。
中古物件では購入する物件の傷み具合によって、
金額のかけ方もかなり違ってくると思いますが、
７０㎡ぐらいの３LDKでクロス張替え・畳の表替え、CFの張替えなど
ザックリと８０万円前後といったところでしょうか。
これに床の張替えやキッチン・バスなどの設備機器を一緒にリフォームしようと思ったら、
さらに１５０万以上は必要になってきそうなので、
ぜーんぶフルリフォームと考えると、それはそれは恐ろしい金額になってきます。
フルリフォームするぐらいならば、
いっそ新しいマンションを買ったほうが安かったかも・・・・
っていう値段になったりしちゃいそうです。

私もかなりウッカリしていましたが、
中古の戸建やマンションを購入しても、ローン実行して翌日から住めます！
ってケースは空家物件でリフォーム済みの場合だけで、
まだ入居されている場合は売主さんサイドの都合もありますし、
リフォームするならば数日～数週間は工事をする期間として考えなければいけないので、
ローン実行後も今住んでいる住まいの家賃がかかる事はお忘れなき用に。
（私はすっかり忘れていたというか、気付きもしませんでした～）

我が家の住んでいる賃貸物件は、不動産屋が管理しているので、
部屋を出て行く１ヶ月前に申告しなきゃなりません。
なので、どんなにがんばっても１ヶ月よりも短縮は出来ないって事です。
自分が住んでいる賃貸物件の規則を確かめて、
引越するタイミングとか、可能であればローンの実行日時とかを上手く調整して
なるべくロス無く新しい家に引越したいものです。

ローン以外にかかる諸費用っていくら？

住宅を購入するときにかかる、諸費用は凄く気になる点です。
色々住宅ローンを調べていると、
最近では「諸費用」もローンで借りられる銀行がありますが、
それについては後日追記したいと思います。

下記は我が家が中古マンションの物件を購入するにあたり
不動産会社が概算で計算してくれた諸費用の例です。
あくまでも参考程度にしてください。


1.中古マンション　１６００万円を某地方銀行で借り入れた場合

A【登記費用等】
■売約契約書印紙代　１５，０００円
■登記費用等　２５０，０００円前後
　※所有権移転、抵当権設定、司法書士報酬等
■固定資産税等負担金　３０，０００円
　※日割計算なので、購入時期により異なる
■仲介手数料　５６７，０００円
　※成約価格の３％+６０，０００円+消費税がMAX

B【銀行ローン費用等】
■ローン事務手数料　３１，５００円
　※借入金額や銀行によって金額に開きがある
■金銭消費貸借契約印紙代　２０，４００円
　※借入金額による
■火災保険料　１５０，０００円
　※保険会社により算出方法が異なる為、金額に開きがある

AとBの合計　約１０６万円
　※このほか、Bの金額に保証料が有る場合は、銀行によりかなり異なりますが、某都市銀行では３５万円の保証料となっていました。


2.中古マンション　１６００万円をフラット３５で借り入れた場合

A【登記費用等】
■売約契約書印紙代　１５，０００円
■登記費用等　２５０，０００円前後
　※所有権移転、抵当権設定、司法書士報酬等
■固定資産税等負担金　３０，０００円
　※日割計算なので、購入時期により異なる
■仲介手数料　５６７，０００円
　※成約価格の３％+６０，０００円+消費税がMAX

B【住宅金融支援機費用（フラット３５）】
■貸付手数料　３１，５００円（ローン事務手数料に該当する）
■金銭消費貸借契約印紙代　２０，４００円
　※借入金額による
■団体信用生命保険契約料　６４，０００円
　※銀行の場合は、団信は金利に含まれているため不要
　※フラット３５の場合は団信加入は任意だが、入ってないともしもの時に危険なので、加入しとかないといけないでしょう。
■火災保険料　１５０，０００円
※保険会社により算出方法が異なる為、金額に開きがある

AとBの合計　約１０５万円


地銀とフラット３５で借り入れをした場合は
どちらも大差が無いことがわかりましたが、
大手の都市銀行や金利が有利なネット銀行では、
事務手数料を取らない代わりに
保証料が借り入れる金額や年数により設定される為、
３０万～５０万円ぐらいの開きが出てくるとの事です。

自己資金に余裕が有る方はさほど気にならないかもしれないのですが、
中古物件を購入するのにリフォームを前提として考えている方にとっては
初期費用に投じるお金が多くなると、
その分リフォームにお金をかけられなくなるので
ローンを借りる銀行選びの一つのポイントにもなってくるだろうと思います。

それにしても・・・・・住宅購入にはお金がかかるな～

物件を探す前に資金計画をたてる

さて、実際に自分たちは一体いくらの物件が買えるのかしら？
中古マンションを買おうと思い立って夢は膨らむものの、
肝心な資金の計画をたてない事には話がはじまらない。

そもそも家を購入するのも初めてで、どこから手をつけて良いのか
全くチンプンカンプン。

目安をつけるためにも、ローンシュミレーションをサイトからして見ることにしました。
■住宅ローンシュミレーション
こちらのサイトからは、無料で借入金額を
【年収から】と【月々の返済金額】からの２パターンで算出する事ができますし
細かい設定で各種シュミレーションすることが可能なのでおすすめです。
その他、銀行のサイトでもシュミレーターがある所もありますが、
細かい設定が出来なかったりして使い勝手にムラがあります。

最初は「我が家は銀行からMAXいくらまで借りれるのか？！」を中心に調べていたんですが、
中古マンションを取得すると、
・不動産取得税がかかる
・固定資産税がかかる（戸建ならマンションよりも高くなる）
・修繕費がかかる（戸建ならこの分自分で貯蓄しなきゃならない）
・管理費がかかる（戸建なら自治会費などもあるかも）
・火災保険の更新料がかかる（かけ方によっては一括で暫くはかからない）
とまぁ、今まで賃貸では全く考えなくても良かったような費用が発生するんですよね～

なので我が家では、年間かかるであろう費用を概算で算出し、
出た金額を12ヶ月で割った金額を、今借りている住宅の賃貸料から差し引いて
ローンの【月々の返済額】を決めてみました。

固定資産税については、物件が決まらないと大まかにもわからない部分なので、
引越しする地域で持ち家の知り合いが居る場合とかは、
そういうお知り合いに聞いて、大体あたりをつけるぐらいは出来ると思います。
購入物件がハッキリしていて間取りもわかるようであれば、
土地の管轄（区、郡、市等）の課税課の土地担当に所在地を伝えると、
大体の金額は教えてもらえるようです。（それでも大まかですが）

■資金計画をする際に、とても参考になった本
マンションは絶対「中古」を買いなさい!